房地产交易管理法律制PPT课件.ppt

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1、第六章房地产交易管理法律制度6.1.1房地产交易管理的概念和原则1.概念是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容2.形式3.原则（1）自愿　　　（2）公平　　　（3）诚实信用6.1房地产交易管理概述6.1.2房地产价格申报制度1、为何要申报2、何种情况需要申报3、如成交价格明显低于正常成交价格的处理4、如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理1、房地产交易管理机构2、房地产交易管理机构的职责（1）制定法规

2、——执行国家有关房地产交易管理的法规、并制定具体实施办法（2）监督交易秩序——整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益（3）办理手续——办理房地产交易鉴证等手续（4）协助征收税款——协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款（5）提供信息——为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务（6）发布信息——为政府宏观决策和正确引导市场发展服务6.1.3房地产交易管理机构及其职责6.2.1房地产转让概述1、概念房地产转让是指房地产权利人

3、通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为2、合法的转让方式（1）买卖　（2）赠与　（3）房地产作价入股（4）一方提供土地使用权，另一方提供资金　（5）企业被收购、兼并或合并　（6）以房地产抵债的　（7）其它6.2房地产转让管理6.2房地产转让管理3、实质：4、房地产转让的分类（1）根据转让的对象（2）根据土地使用权的获得方式（3）根据转让的方式6.2.2房地产转让条件：1、转让的一般条件（1）以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，应完成开发投资总额的25%以上（2）属于

4、成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件（3）按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书6.2房地产转让管理6.2房地产转让管理2、不得转让的情形（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的（2）依法收回土地使用权的（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的（4）权属有争议的房地产（5）未依法登记领取权属证书的房地（6）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况6.2房地产转让管理3、房地产转让的程序（1）程序◇转让当事人签订书面转让合同　◇当事人在转让

5、合同签订后90日内到房地产所在地的房地产管理部门申报成交价格　◇管理部门做出是否受理的答复　◇房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估　◇当事人按照规定缴纳有关税费　◇房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书（2）相关规定◇房地产转让，先办理房地产交易手续　◇再办理房地产的变更登记　◇再凭变更后的房屋所有权证书向土管部门申请变更土地使用权登记6.2房地产转让管理6.2房地产转让管理4、房地产转让合同（1）双方当事人的姓名或者名称、住所　（2）房地产权

6、属证书的名称和编号　（3）房地产坐落位置、面积、四至界限　（4）土地宗地号、土地使用权取得方式及年限　（5）房地产的用途或使用性质　（6）成交价格及支付方式　（7）房地产交付使用的时间　（8）违约责任　（9）双方约定的其它事项6.2房地产转让管理5、以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让（1）原出让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人（2）可多次转让，但出让合同约定的总的使用年限不变（3）转让之后受让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方（国土部门）和市、县政府规划主管部门的同意

7、，签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金6.2房地产转让管理6、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让（1）两种处理方式◇由受让方办理出让手续，变划拨用地为出让用地，受让方缴纳出让金◇不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金6.2房地产转让管理（2）可以不办理出让手续的情况◇转让后的土地仍然符合划拨用地条件　◇私有住宅转让后仍用于居住的　◇出售公有住宅的　◇同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的◇转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年

8、限和其它条件的◇根据城市规划土地使用权不宜出让的　◇县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形6.2房地产转让管理（3）收益金的上缴◇由房地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家◇转让后的房地产再转让，需要办理出让手续的，补交出让金时应当扣除已缴纳的土地收益6.3商品房销售管理6.3.1商品房预售的概念1、概念指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为2、管理法规6.3商品房销售管理6.