上海松山松江项目定位及物业发展建议

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1、上海松山松江项目定位及物业发展建议谨呈：上海松山房地产开发有限公司20080810本文内包含的资料属于竞合世嘉房地产咨询有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对杭州竞合世嘉房地产咨询有限公司之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。竞合世嘉房地产咨询有限公司对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明本项目的工作计划安排时间安排工作内容5、316.1-6.66.7—6.106.11—6.126.13---6.216.226.23

2、—6.256.29专案团队联席交底会市场调研前期准备市场调研首次沟通市场调研市场调研资料梳理市调报告撰写召开MECE会确定报告结构与思路报告撰写报告评审报告修改调整中期汇报中期意见修改及终稿汇报市场调研内容（1）市调内容所需获得的资料资料获取方式对象项目本体条件地块现状图、红线图、地形图原有规划方案内容、地块现状照片四至、地块周边资源情况、拿地价格关于项目价值观的提示问例：考察过哪些项目？哪些印象深刻？拿这块地的动因是什么？认为机会在哪里？认为本项目的不确定性在哪里？（项目难点）对本项目有什么期望？对各项期望值/重要性如何排序？（旨在了解企业资源情况、长短势）访谈、电

3、子版资料获取、实地调研项目相关负责人客户意向潜在客户对项目区域的认知状况市调内容所需获得的资料资料获取方式对象潜在客户置业意向客户对在本区域的认知及意向洞泾房产市场客户的趋势和特点客户访谈潜在置业客户市场调研内容（2）市调内容所需获得的资料资料获取方式对象区域房地产发展状况专业房地产年鉴、楼市图以及在售楼盘分布、洞泾过往项目详细状况（产品、成交价格、客户、成交周期）、土地市场相关资料、及发展趋势专业人士访谈、重点楼盘实地调研、网上查取资料、房地产市场年鉴其它开发商、重点楼盘、土地相关政府部门访谈区域/城市发展状况了解洞泾发展现状及趋势，项目区域在城市发展中地位，寻找及挖掘区域价

4、值区域房地产发展状况了解洞泾地产发展阶段、特点，判断未来发展趋势，确定项目竞争环房境及发展机会市调内容所需获得的资料资料获取方式对象区域/城市发展状况洞泾经济发展水平洞泾整体规划洞泾产业相关政策洞泾发展战略相关资料洞泾和佘山九亭及上海的关系政府人士访谈、实地调研、网上查取资料、城市年鉴各政府机构报告结构报告主线：从区域特性、各区域产品和客户论证过程中，结合案例，得出全联排是符合区域发展风险最小和价值最大化的最佳方案地块四至，引出GDP，引出各区域发展历程、得出区域最大劣势和优势和发展趋势；在各区域特征下，引出各楼盘特征，得出区域特征和楼盘特征是相匹配的之结论；从案例得出极致定位

5、必须和区域特征相匹配之结论；得出全联排打造之方案为最佳；本项目全联排打造之战略和关键定位户型、景观、客户、展示、会所及配套、高端人群更关注别墅产品“血统”。高端别墅的区分不仅仅体现在价格、面积、是否独立等基本的硬件指标上，更体现在别墅作为“贵族血统”象征价值上。当前高端别墅购买人群不仅仅寻找高价格别墅，更追求体现可以作为家族的精神和物质领地、具有传世价值的“贵族别墅”。因此，别墅项目逐渐形成了宫殿-古堡-公馆-普通别墅的产品参照系，如稍早的世茂佘山庄园、檀宫，以及近期的华洲君庭都采用了古堡及公馆式的建筑理念。高端别墅氛围日渐接轨国际标准。高端别墅不仅意味着高品质的建筑产品，同时

6、也与居住的自然环境、人文氛围、生活方式关系密切。随着上海经济的发展，别墅对圈层和品质的要求也日益提高。由佘山、淀山湖等组成的自然山水景观，由马场、游艇、高尔夫等代表的高端生活方式，表明上海已经逐渐形成了与国际奢侈品消费接轨的高端别墅居住和生活氛围。比较长泰和合生国际，合生国际的别墅更接近公馆式。市调有些结论和数据直接可以形成成品了，后面写报告时间就充分些，现在准备的素材当然也是零乱1、四至及卫星图非常好，地块四周也可简单介绍，如河、工厂、居住氛围，1-2P区域图，至少包含以下楼盘，并在区域内标出每个楼盘2、项目周边的公交车路线，如协和秦海的公交路线及各站台详细明示，以推导公寓客

7、户来源3、海欣经理访谈，如客户来源，客户喜好1P，各案场访谈可总结为访谈问卷4、（协和）海欣花园开发历程、价格历程、客户来源、优劣势、接收度等1P5、合生国际户型配比、物业配比、推盘量、各户型去化率、价格、客户来源及特征6、保利十二橡树开发过程，包括户型配比、客户来源、价格走势7、长泰西郊别墅开发历程、开发分期、户型配比、客户来源、价格走势、启示8、英郡雷丁开发周期客户及户型配比9、莱顿小城开发历程、开发分期、户型配比、客户来源、价格走势、启示10、珠江半岛花园洞泾站、滟澜山、启示、三湘四季