土地增值税法笔记注册会计师考点精粹

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1、2012年注册会计师考试《税法》精讲笔记第八章土地增值税法第六节应纳税额的计算一、增值额的确定土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(1)隐瞒、虚报房地产的成交价格的;(2)提供的扣除项目不实的;(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。【例题·单选题】按照土地增值税的有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照()。(2001年)A.税务部门估定的价格扣除B.税务部门与

2、房地产主管部门协商的价格扣除C.房地产评估价格扣除D.房地产原值减除30%后的余值扣除[答案]C二、应纳税额的计算方法土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率)简便方法：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额×50%-扣

3、除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%土地增值税的计算步骤：第一步，计算收入总额;第二步，计算扣除项目金额;第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额;土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额注册会计师培训：http://edu.21cn.com/kcnet1160/注册会计师网校：http://net.thea.cn/xzk/第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数;第五步，套用公式计算税额。公式

4、为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数【例题·计算题】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5‰)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元;投入房地产开发成本为4000万元;房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提

5、供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。(1997年，传统步骤型)【答案及解析】这是一个传统的土地增值税的计算题，考核传统的计算步骤和各项目的基本扣除规定。(1)确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。(2)确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额为3000万元②房地产开发成本为4000万元③房地产开发费用为：(3000+4000)×10%=700(万元)④与转让房地产有关的税金为:15000

6、×5%+15000×5%×(7%+3%)=825(万元)⑤从事房地产开发的加计扣除为：(3000+4000)×20%=1400(万元)⑥转让房地产的扣除项目金额为：(3000+4000+700+825+1400=9925(万元)(3)计算转让房地产的增值额:15000-9925=5075(万元)(4)计算增值额与扣除项目金额的比率:5075÷9925≈51%(5)计算应纳土地增值税税额：第一种计算方法：应纳土地增值税税额=9925×50%×30%+(5075-9925×50%)×40%=1533.75(万

7、元)第二种计算方法：应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75(万元)【关系加分摊型计算方法归纳】注册会计师培训：http://edu.21cn.com/kcnet1160/注册会计师网校：http://net.thea.cn/xzk/可扣地价=地价总额×已开发面积/总面积×已售出面积/已开发面积=地价总额×已售出面积/总面积或=地价总额×开发比例×售出比例可扣建造成本=总成本×已完工面积/总面积×已售出面积/已完工面积=总成本×已售出面积/总面积或=总成本×完工比例×售出比例【例题

8、·计算题】位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：(1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元;(2)写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元;(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元;将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元