秦皇岛海韵假日项目营销策划报告

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1、第一部分本项目所处的竞争环境第一章北京及秦皇岛的房地产市场环境秦皇岛房地产市场简析秦皇岛市是中国对外开放的１４个沿海港口城市之一，与其他沿海城市相比，曾经一度经济发展缓慢，城市建设落后。随着进出口业务的大量增加以及外商在华投资业务的加大，秦皇岛作为外商生产基地的需求明显增加，带动了港口、对外贸易等方面的经济发展。同时，投资者的增加，也必然活跃旅游度假型物业市场。生产性企业的扩增促使居民收入增加，直接带动对住宅市场的需求。从1998年开始，秦皇岛市总体经济运行趋好，房地产业发展突飞猛进。1998年是秦皇岛市的“项目建设年”，全年完成房地产开发投资8.19亿元，同时受房改政策的影响，房

2、地产业出现较好的销售势头，如早期开发的玉峰里小区、秦皇小区都取得了良好的销售业绩。2003年，秦皇岛市经济继续稳定发展，主要经济领域有较大变化，主要表现在：固定资产投资力度加大，投资幅度上升较快，截止2003年6月底，秦皇岛市房地产市场各项数据如下：投资保持稳步增长，房地产增量得到有效控制。2003年1-6月份，房地产开发累计投资143808.09万元，在全省位居第二，比上年同期上升11.14%。新开工面积48.1万平方米，相当于上年同期的58.6%。房地产增量项目增长量同比增长地产开发143808.09万元11.14%新开工面积48.1万平方米58.6%市场供应量稳中有增，住

3、房消费健康发展。截至2003年6月底，市场总供应量218.9万平方米，比上年底增长1.73%。房屋销售增速超过房地产投资增速68.6个百分点。预销售总面积41.37万平方米，比上年同期增长57.8%。总体保持了供求两旺的格局。房屋空置量大幅下降，供应结构仍待调整。截至2003年6月底，全市商品房空置总量为50.66万平方米，为上年同期的2.5倍，但比上年底减少7.31万平方米，降幅达12.6%。市场供应量中商业、办公、住宅用房分别占25.87%、9.88%、60.38%，商业用房总量偏大的问题仍然突出。商业27%商业办公住宅住宅办公63%10%住宅市场走势稳健，高品质住宅成为新

4、的增长点。居住环境质量高的住宅市场形势看好，特别是别墅、Townhouse类住宅上半年预销售量就达到上年全年销售量的2.7倍。适度发展安全、健康、环保型住宅成为今后一个时期住宅产业发展的重点。旅游型物业项目增多，吸引了大量的北京客户来投资，但是象维多利亚、西单商场等项目出现的严重的信誉问题，已严重挫伤外地人来秦皇岛投资的积极性，随着市场的发展，政府管理水平的提高，这些问题都将成为过去，在市场参与各方的共同努力下，相信投资类项目有更大的吸引力。整体来看，秦皇岛地区房地产市场基本处于良性发展阶段，产品并逐渐向健康型、生态型物业发展。由于其地理位置靠近海边，故旅游型物业也将有广泛的市场

5、，在未来一段时间内将成为市场的一个热点。秦皇岛别墅类产品市场环境秦皇岛地区目前别墅类产品并不多，但已经成为新的增长点。纵观秦皇岛别墅市场，由于历史原因，还是存在着一些有名气的别墅，主要是供国家领导人、国家机关、各大部委等休假办公的场所。别墅真正走向普通市民的家，还是在近一两年的事情。随着生活水平的提高，私营经济有了长足的发展，产生了一批有一定经济实力的财富精英，他们集中在流通业、餐饮娱乐业、工程承包、小型制造业、运输业、旅游业等行业中。他们是中高档次房地产产品消费的主要力量，他们将是别墅类项目的有力的购买者。目前秦皇岛市场上在销的别墅类项目，具代表性的有两个：碧水华庭和青馨家园，都

6、处在开发区边缘和开发区。售价在3000元/平方米——4000元/平方米之间，总价在60万到120万之间。目前秦皇岛市场的高档物业需求也逐渐增大，特别是别墅类产品上半年预销售量就达到去年全年销售量的2.7倍。这足以说明，在相当一段时间内秦皇岛的别墅市场还会有一个长足的发展。作为新型居所的别墅类产品，在市场上想站稳脚跟，仍需要与先进的设计和理念接轨，避免北京别墅市场出现的烂尾现象。值得一提的是，在北戴河区和山海关区暂时没有像样的别墅项目在售，作为旅游物业的别墅类项目仍然是市场的空白点。相信随着旅游物业的发展，别墅类产品也将成为新的旅游型产品来吸引客户的眼球。秦皇岛普通住宅市场环境秦皇岛

7、在行政上划分三个区：北戴河区、山海关区和海港区。其中海港区为秦皇岛地区的经济中心，海港区内又包括开发区，房地产项目多在这个区域出现。目前，海港区的居住型物业供需两旺，价格缓步上升。但随着市区土地资源的减少和开发区的建设，开发区也逐渐成为房地产开发的新热点。目前，很多开发商将目光从市区转向开发区，开发区的项目定位由原来主要给开发区内工作的客户群正有向全市发展的趋势。一般来说，海港区市中心项目的售价在2300——3600元/平方米之间，位置较偏远（开发区）项目的售价在15