秦皇岛湾海1号项目营销策划建议（终稿）课件

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1、项目营销策划建议谨呈秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司二〇〇九年六月二十一日报告思路三问题解读及目标设定一现状分析五产品补强建议二市场分析四推广策略三问题解读及目标设定一现状分析五产品补强建议二市场分析四推广策略销售现状客户分析项目形象报告思路——现状分析推广主题回顾：项目形象远见，不止观海365天、360°的写意空间湾海1号，品质生活通过几次项目形象的转换，湾海1号成功确立了秦皇岛高档海景项目的形象，树立了秦皇岛业内的绝对影响力，同时得到了绝大多数客户的认同，现已达到了销售率75%（套数）的优良销售业绩。销售现状楼号1号楼单元3单元2单

2、元1单元房号0302010403020104030201面积132.99113.27127.50132.7374.2474.24132.73127.82119.11115.98121.90剩余套数117196128207724可售面积1462.89792.892422.5796.3874.24148.481061.842556.4833.77811.862925.60销售率67.65%79.41%44.12%82.35%97.06%94.12%76.47%41.18%79.41%79.41%29.41%1号楼目前剩余套数112套，1388

3、6.85㎡，主要为121㎡和127㎡户型。销售现状楼号2号楼单元3单元2单元1单元房号020102010201面积254.87176.00194.83176.00176.00207.03剩余套数41319212612可售面积1019.4822883701.77369645762484.36销售率87.50%59.38%40.63%34.38%18.75%62.50%2号楼目前剩余套数95套，17765.61㎡，主要为176、194㎡户型。销售现状楼号3号楼房号090807060504030201面积110.8399.5856.9957.8

4、557.2455.8656.37136.49111.09剩余套数51125可售面积0497.900055.8656.37272.98555.45销售率100%85.29%100%100%100%97.06%97.06%94.12%85.29%3号楼目前剩余套数14套，1438.56㎡，主要为少量99㎡和111㎡户型。销售现状楼号4号楼房号090807060504030201面积111.12136.5256.3855.8857.2557.8657.0199.6110.86剩余套数1200000118可售面积111.12273.0400000

5、99.61995.48销售率97.06%94.12%100%100%100%100%100%97.06%47.06%4号楼目前剩余套数22套，2479.24㎡，主要为110㎡户型。销售现状各楼座销售情况对比楼号总面积剩余可售面积面积销售率剩余面积所占比例可售套数143025.5713886.8567.72%39%112236855.617765.6151.80%50%95324846.891438.5694.21%4%14425037.442479.2490.10%7%22合计35570.2672.59%100%243通过对货源的统计，湾

6、海1号面积销售率达到73%，共计剩余243套（不含保留及样板间等），35570.26㎡。主要集中在1、2号楼内，其中1号楼剩余房源占39%，2号楼剩余房源占50%。销售现状总套数1164套已售套数862套剩余套数302套其中留房49套样板间3套可售面积分析面积区间100㎡以内100-139㎡170-200㎡200㎡以上合计所剩套数111377916243所剩面积932.4516872.214261.773503.8435570.26所占比例2.62%47.43%40.09%9.85%100.00%销售率97.66%72.82%38.28%

7、73.77%79%通过对货源的统计，湾海1号剩余户型主力为100-139㎡、170㎡以上的大户型，分别占可售面积的47%和50%，项目的销售难度主要集中在170㎡以上的大户型上。剩余户型面积区间比例2008年5月至2009年6月成交套数情况红色为110-137㎡户型蓝色为170㎡以上户型254㎡176㎡194㎡176㎡176㎡207㎡132㎡113㎡127㎡132㎡132㎡127㎡119㎡121㎡110㎡111㎡客户分析110-139㎡170-250㎡整体情况本地客户异地客户通过对已成交客户的分析，我们可以从中得出什么？整体110-130

8、㎡170-250㎡年龄结构两个面积区间客户年龄段基本相似，主要集中在40岁以上，均占2/3，可见家庭结构属于“上有老，下有小”，其中大面积客户中60岁以上的比例明显提高，说明大面积户型养老需求