东方证券2018地产股投资策略思考

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1、HeaderTable_User84728989313532712501761028795HeaderTable_Industry13020600看好investRatingChange.same173833597房地产行业地产股投资策略思考一：2018年，如何选择优质地产股？核心观点行业评级看好中性看淡(维持)国家/地区中国/A股我们继续全面看好2018年地产板块的机会，机会将越来越多的集中于优质行业房地产地产公司尤其是龙头公司。我们认为，地产股的核心投资逻辑是在当前房地报告发布日期2017年12月27日产市

2、场稳、政策稳的背景下，业绩具备高度的确定性和持续性，这将推动地产板块的估值进一步提升。目前A股市场风格表现为明显地看重现金流和业行业表现绩确定性，据此我们判断，未来销售增长快，同时业绩增长快并具备持续性房地产沪深300的公司将获得市场的青睐。在此我们利用上市公司的财务数据，特别提出两34%大维度四大指标的地产股投资框架，通过此框架我们将选到真正优质的地产23%股。11%第一个维度：现在的业绩，也就是业绩确定性。关注两大指标，业绩锁定度及利润率变化。我们发现，大多数地产公司由于2016-2017年的热销，积累0%

3、了大量的预收款项，而这部分未结算资源，将会给公司2017-2018年的结算-11%提供资源。同时我们考察地产公司利润率变化情况发现，2017年前三季度，16/1217/0117/0217/0317/0417/0517/0617/0717/0817/0917/10已经有部分地产公司发生了明显的趋势性的利润率上升的现象，这意味着，深这些公司明显受益于2016年以来房价大幅上升带来的红利，并将在资料来源：WIND度2017-2018年的业绩中持续体现，可以认为，利润率的提升将带来净利润增报速高于营收增速的特征，所以业绩

4、锁定度计算得到的可结算的增长是有质量告的增长。第二个维度：未来的业绩，也就是业绩持续性。关注两大指标，杠杆率及土地投资强度。地产公司能否进一步扩大杠杆并获得低息融资，将是决定地产公司能否扩张的核心，如果当前杠杆率不高，意味着地产公司依然具备举债空间，至少没有缩表的风险。同样地，地产公司如果能把融资和销售回款转化为土地储备，那么地产公司未来的推盘量将较为可观。尤其是一些较少进行择时不断拿地的地产公司（比如新城控股，旭辉控股集团等），他们在拿地扩张上的策略是一贯的，从而为公司销售持续发力，业绩持续增长提供了动力。我

5、们发现，大多数地产公司在2017年已经明显提高了投资强度，这将为公司2018-2019年销售高增长提供支持。在当前楼市低库存的背景下，拥有土地储备的公司将占有先机。投资建议与投资标的证券分析师竺劲根据以上两大维度四大指标的筛选，我们强烈推荐保利地产(600048，买入)、021-63325888*6084万科A(000002，买入)，滨江集团(002244，买入)，建议关注新城控股zhujing1@orientsec.com.cn(601155，未评级)、金地集团(600383，未评级)。这些公司是优质地产股，

6、执业证书编号：S0860514060003其业绩确定性和持续性是A股地产公司中相对较强的。风险提示联系人房诚琦021-63325888*6202房地产市场出现大幅下滑。fangchengqi@orientsec.com.cn【行利率出现超预期上升。董博业·dongbo1@orientsec.com.cn证券研相关报告究房住不炒新时代，规模与存量共振2017-11-22报告】东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的

7、范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。14288806/30242/2017122816:49HeaderTable_TypeTitle房地产深度报告——地产股投资策略思考一：2018年，如何选择优质地产股？目录1板块回顾与展望：风格未变，周转为

8、王......................................................32第一个维度：现在的业绩，也就是业绩确定性...........................................4业绩锁定度：选取锁定度240%以上的公司..............................................