(最新)益洋花园策划案

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1、高效执行方案示范品牌力行政力工程力研发力营销力中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系v前言本案旨在为贵公司提出一个具有较高实效性的产品规划方向；同时说明一个经由慎密的市场调查、科学的可行性分析研究及多方面专业人士共同参与所得出的建议，其根本目的在于能使本楼盘个性更加突出，利润目标更为可观，同时，销售目标能够更容易地达成。结合对产品本身的适当调整，本案将重点置于项目的产品定位上，力图使项目在对手众多的竞争态势之中脱颖而出。一方面，占领更多的市场份额、更快的回收开发资金；另一方面通过产品定位和规划工作的进行来吸引并创造市场的有效需求

2、；并借此以塑造物业品牌形象，建立一定的知名度、美誉度，使本项目成为区域的标志性建筑。26卓越决策·共享资源欢迎进入中国房地产商网www.winfang.com高效执行方案示范品牌力行政力工程力研发力营销力中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系v市场环境分析一、宏观市场分析1.某某市房地产市场分析1.1某某市房地产市场总体回顾与展望2004年前两个月，某某市商品房销售总面积较去年同期增长了17.43%，销售量居历年同期商品房销售量之首。1.2较之2003年的整体情况而言，2004年初各类型物业在总销售量所占比例波动较大。1.3进入

3、2004年后写字楼、商业用房销售量有所降低但从较长的时段来看，商业用房仍是带动2003年某某楼市销售额增长的主力，其销售量较2002年增长了105.9%。预计2005年该类型亦将保持此趋势延续并可能创造更佳的销售业绩。1.42004年，普通住宅市场销售份额增幅较大。其销售量占商品房总销售量的比例较上期增长了约15%。1.5价格表现2004年第一季度，受房产价格整体上浮等因素的影响，房地产形势一片大好，达到了年度的最高值。第二季度是在平稳中度过的，房价有起有伏，但总体稳定，保持在了较高的价位上。进入第三、四季度后在众多楼盘优惠促销政

4、策下使得房价又开始上升，成交量亦有所提高，其影响一直持续到现在。26卓越决策·共享资源欢迎进入中国房地产商网www.winfang.com高效执行方案示范品牌力行政力工程力研发力营销力中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系总之,从今年的市场形势来看，房价呈现稳中有升的趋势，原因表现在以下几方面：l精品大众住宅纷纷推出去年市政府大力推广经济适用房，导致市场整体价格下滑，今年部分开发商瞄准终端市场开发，大力推广中端产品，此举符合目前市场的主要需求。l产品的品质有所提高高品质的楼盘迎合了部份高层次消费者的需求。部分品牌和声誉出众的项目

5、在一期成功后纷纷推出二期，使得产品价格有所上扬。l消费需求与供给平衡◇主流需求与主流供应的符合：2000年前后楼市的繁荣是建立在高端消费基础上的。金字塔顶端的消费需求趋向饱和以后，在今年逐渐推出了很多的大众精品住宅，主流需求与主流供给得到改善。◇产品特性与需求的符合：以往的产品多是照搬国外的建筑风格和规划，但不同文化衍生出来的产品在不同地域，如不加改进便使用会导致水土不服，不能满足越来越理性的消费者的心理需求。而此种现象在今年有所改进。1.62005年展望26卓越决策·共享资源欢迎进入中国房地产商网www.winfang.com高

6、效执行方案示范品牌力行政力工程力研发力营销力中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系2004年度某某房地产市场整体趋于平稳的进入新一轮发展周期。随着政府相关政策出台以及宏观经济的影响，2005年度某某市房地产市场将继续保持稳定的发展。1.7小结从整体经济收入状况来看，在消费群体购买力并未增长的情况下。房地产市场仍然保持“稳、升”的特点。虽然房产供需断层被拉小是由于政府经济政策及诸多因素造成的。但是我们也应该看到，高收入人群的增加却是不争的事实，一句话：做好品质、提高性价比、有效地找到目标客户的需求就会有市场，就能快速而高效的完成销

7、售目标。2.某某市住宅市场分析2.1市场需求变革日益明显上个世纪末的住房制度改革无疑使市场供应的方向发生了巨大的转变，从福利分房到房屋分配完全市场化、商品化的变革，也使得购房者对住房的需求特点产生了质的变化，开始了从居者“有”其屋向“优”其屋的转变历程，从单纯买房到选择一种生活方式，这种变革在2004年的某某房地产市场表现的尤为明显,主要表现在:l需求户型人性化、结构合理化。l居住环境、服务需求度提升。l居住郊区化特征显化。2.2市场开发演变突飞猛进 26卓越决策·共享资源欢迎进入中国房地产商网www.winfang.com高效执

8、行方案示范品牌力行政力工程力研发力营销力中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系某某的房地产市场开发从起步之初到现在已经近于十年，对于房地产业来说，十年则意味着一个阶段的调整，而十年里走过的风雨之路也给某某的房地产开发市场带来了深刻的变革，2004