雅典花园策划案

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1、雅典花园策划案第一部分：市房地产市场调查分析报告一、同档次髙层楼盘调查表二、供需市场分析第二部分：包装策划方案一、雅典花园定位系统二、项目功能赋予三、卖点诉求四、项目CI设计第三部分：组合营销方案—、销住方式二、销售策略三、销售应对方案四、物业管理五、营销计划六、施工计划与营销的配合七、售楼部和样板房包装方案八、开盘时间和销售期的界定九、营销管理规定十、针对竞争对手的营销策略十一、销售准备工作计划十二、销售人员要求培训第四部分：广告宣传方案一、概况二、广告发布内容三、组织形式四、媒体选择五、广告计划第五

2、部分：投资效益分析—、成本分析二、利润率分析一、市场分析（一）供给状况1、髙层住宅数量远人于多层住宅住宅市场长期比较落后，历史欠债务，高层住宅数量少。近儿年受国家对住宅户业政策的倾斜和住宅高利润空间的吸引，加上独特的地域限制，发展商在収得市内有限土地的开发权的同时，都在拼命修建高层住宅。目前据统计修建的高层住宅数最己达到30多个，而多层却只冇10来个，高层住宅的竞争已十分激烈。2、供给量统计分析（1）除去己经入住的12.5万方外，明后年投放市场的高层住宅数量总数突破85万方，按纯住宅占70%计算，至少有

3、60万方住宅而市，明后年平均每年供给量30万方。（二）需求状况商品房2000年销售量40万方，2001年达50万方，2001年国民经济増长率按全国平均8%计，房地产需求弹性系数取1.8（--般朝阳产业需求弹性系数在1.5——2.5间），因此2002年商品房预计销售57力方，高层需求量占1/3即19力方，而供给量为30力方，显然供大于求。（三）购买力分析髙展住宅因周期长、成本髙、售价髙，已划为髙档豪华住宅这一范围，目标顾客瞄准金字塔顶部的消费群落，按平均每套房120M2,均价2800元/12计,每套房总

4、价款33.6万元，首期支付30%i10.08万元，其余15年按揭，每刀需支付2104元（每年2.5万元），按此价格冇儿种类型的人可购买此房：1、各种类型老板，有50力元以上的经济承受能力，可H接支付房款。2、高收入职业的双职工家庭，年收入稳定在5万元以上，可通过按揭方式购房。3、现有一两套房子，想改善居住质量，只须支付首期款，其余每丿」的按揭款以现有房租來支付，15年后又多得一套房了。（四）销售速率（以三个典型楼盘说明）1、就已入住的国际中心來说，97年6月开盘销售，至今二年半时间，目前标准层144套房

5、子售出107套，销售率74%,平均销售4套/月,560M2/月。■•1、没有一栋高层住宅是卖完的，达70—80%,已算成功。2、越到销售后期，销住速度越慢。3、从整个楼盘的销售周期來看，突破10套/月，100012/月很难。第二部分包装策划方案一、针对市场调查对雅典花园的定位系统。（一）楼盘档次定位根据H前房地产市场状况，现在高档次的项H主要是而就雅典花园的位置、环境、规划上是其他小区所不能够比拟的，可以说在五年以内，市区以内（环城路以内）再不会出现相同环境及规模的小区。另外，从目前已经基本确定的户型

6、上，均为140M2以上的跃层住宅，故将雅典花园定位为市区内“绝无仅有”的高尚住宅小区。（二）小区环境定位1、小区环境即要有人面积草坪，同时要有一定高度的花草树木及喷泉系统，形成育层次的四季常青绿色小区，同时在小区内步行道上设置草坪灯，并配合若冇若无的背景音乐及亭台、名言牌文及盆景、雕塑，形成有静育动，富育文化气氛的小区氛围，在小区入口处两侧建造罗马柱廊以及富育古希腊名人雕像喷泉，使人进入小区时L!卩可领略浓烈的欧陆风情。2、社区文化。在具有上述破件配合的同时，还应该设置适当的破地活动场所和康体设施如儿童

7、广场、网球场以及学校的足球场等。在进入小区主干道一侧设有小区会所，包括咖啡厅、书吧、棋牌室等。（三）物业管理定位小区物业管理准备以聘请国内最为冇名望、冇实力的物业管理公司——屮海公司对雅典花园进行物业管理顾问，利用中海物业管理品牌提高小区档次，使Z成为真正的高尚住宅小区。（四）承购对彖定位从上述定位中可能看出，承购对象应该是具有较好的经济实力，同时有一定的个人修养的社会上流阶层。具体来说，就是中、高收入的工薪阶层，收入稳定的个体工商户以及政府要员、海外或省外成功人士。通过按揭的介入，对于中等收入家庭（年

8、收入在5万元以上）的工薪层或个体业者将有更大之吸引力。（五）价格定位根据忖前中、高档商品房的价格走势來看，雅典花园的价格策略应采取低开高走的势态，避免价格高开而承购対象无力问津，使销借陷于停滞的尴尬境地。同时为二期的推岀和销售留下空间，根据工程进度及市场情况，使销您价格逐渐有幅度的上涨，这样对已购房的业主和投资者有加强信心的作用。鉴于H前的市场状况及初步拟立的开盘销售时间，雅典花园一期的售价可定位为2900元/M2起价，每上一层的价格上浮5