淡市营销金域华府溪山旺销研究

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1、金域华府、溪山研究位于深圳市梅林关口的金域华府和溪山在熊市大背景下，释放出了足足的牛气！在房地产大势疲软的今天，是什么支撑了其火爆的销售？？金域华府――系统解决刚性需求人士需求及其观望情绪万科金域华府在深圳梅林二线关口，东紧临轨道4号线白石龙地铁口。南临书香门弟。属在深圳龙华新城、深圳二线拓展区南区。项目概况如下：物业类别高尚住宅建筑类别高层,联体别墅容积率2.85绿化率38%占地6.83万平米建筑面积18.9万均价13000元/平米装修状况精装修该项目分南北两地块：北地块面积为35673.53

2、m2，南地块面积为32627.1m2。万科金域华府一期建有高层、城市别墅、LOFT，总共1074户。其中，和院美墅四栋共25户；LOFT塞尚馆一栋，共57户；美学高层八栋，共992户。车位规划建设1300个，车位配比为1：1.21。金域华府源于中式建筑风格，进行L型的建筑布局。1为什么热销2一天售出200余套，震动全城。一、定位，主要指向刚性需求项目之核心产品为高层、90平米以下户型产品。核心向对首次置业、刚性需求人士。项目本身不能规避90/70政策，其核心定位为中小户型解决方案。二、偷出面积，

3、可变户型――解决刚性需求人士的弹性需求，改变90平米以下产品的过渡居住属性。项目通过尽可能的“偷面积”，使其90平米以下的空间，能够满足“客户成长的需要”，即青年之家能住、有小孩或者未来生了小孩能住，如果老人过来也能够一起居住。使90平米以下的居所不再属于“过渡居住”，而解决了刚性需求的年青的未来成长过程中的弹性需求。年青小二口――带小孩成熟家庭――带小孩老人之完整家庭3奇数层88平米2房2厅2卫增值示意表原户型新户型（含超大露台）户型变化2房2厅2卫4房2厅2卫面积变化88平米120平米装修变

4、化精装修而其偶数层则更加夸张，在其次卧旁边，附带一个双层高、3.3M＊3.4M之阳台（如上图之左上角红色部分），使客户可能再通过封阳台、以及隔层的方式，增加1-2个卧室。即为：6房2厅2卫。三、偷面积＋精装修――改变性价比，使客户不再犹豫通过上述偷面积方式，使原售价1.3万每平米变为便宜。亦包括其“鼻子户型”如下：84平米的2房2厅1卫，送了一个超大阳台。在满足舒适性的前提下，12平米的阳台上可再改造成一个自然阳光房，即成为3房2厅1卫户型。此房适合4二人世界，更侧重于居住的舒适性。84平米的2

5、房2厅1卫户型偷面积区域而另一非常关健的因素是，项目抓住年青的、刚性需求客户“差点钱”“缺乏装修经验”“忙碌没有时间”的特点，推出精装修销售，使客户能够“装修按揭”“轻松入住。”对于图“省钱”“省心”且没有特殊的装修需求的客户而言，其价值不言而喻。5“偷面积”＋“精装修”，使项目性价比得以吸引客户，点中刚性需求客户死穴。四、基础条件――地铁物业，相对底价下的未来的居住便利性项目楼下即为地铁四号线白石龙站，地铁构成其基础的未来向好条件。6十一号支路新区大道轨道4号线地铁民乐站金龙路五、对年青人说，

6、说年青人的话――MR。KING年青的“Mr.King”，有点文化的“Mr.King”，有点酸酸的类似国际化的“Mr.King”，指向的是受过高等教育的、工作没几年的、青春的、有点自恋的、有点自以为是的、有点崇洋的当代青年中的大部分。通过“Mr.King向未来”、“Mr.King在路上”、“Mr.King很优雅”、“Mr.King爱自然”等一系列广告语，侧面折射了20-30岁首次置业者的文化内涵和生活哲学，并刺激了他们的猎奇心。7六、现场包装，卖场氛围营造事实上，项目内部景观空间狭小。从现场可以很

7、明显地看出来，别墅、LOFT、高层的建筑物态挤压了社区公共空间，景观轴、景观组团难成规模。然而，景观园林设计，以黑白灰三色经典外立面为骨架，配以翠竹、艺木、石阶、活水，使项目尚得有点文化，有些品质感。同时，在狭小的空间中，力图通过包装，营造出现场的有些缤纷、整洁有味8的现场氛围。9六、因为现场的火爆而被客户忽略的缺点吵：项目四周都是干道。紧临的东侧为轨道交通，西侧为广深港快速铁路。漫天灰尘：道路、轨道、铁路都在施工，乱成一团，漫天灰尘。狭小的内部空间，狭小的内部园林。七、核心原因探讨金域华府优势

8、突出，但缺点明显。万科在其优势与劣势的博弈中，找到了扬长避短的支撑点。换言之，万客金域华府的卖点很多，但最核心、最重要的一点就是大幅度的偷面积、精装修，尽力为业主省钱、省事、省心。这个卖点被“Mr.King”精心包装，达到珠联璧合的效果。10万科金域华府卖点梳理思路图万科金域华府卖点剖析劣势罗列营销包装：MrKing偷精品地三周周城市生活内部面装牌段维边边[优劣博弈]公共积修优交噪配景观改势通音套空间户体污设较小型系放大优势染施规避劣势严较重差双地铁梅林附近关口突出核心卖点：偷面积、精装修突出解