房地产行业研究报告：中金公司房地产行业

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1、行业动态证券研究报告2011年10月10日房地产研究部*白宏炜分析员，SAC执业证书编号中金公司存量商品住房价格/租金指数月报S0080200010016baihw@cicc.com.cn2011年9月（第21期）数据点评：指数整体走势：以2007年1月为基期（100点），中金住房价格/租金指数所覆盖的九个城市（北京、天津、上海、杭州、深圳、武汉、合肥、成都、西安）住房价格和租金变化趋势如下：2011年9月平均价格指数196.84，相比上月和上年同期分别下降1.32和上涨8.24；折合环比下降0.67%，同比上涨4.37%。价格指数连续第四个月环比下跌，较5月份的高点已累计下跌3.5%，

2、该情形与2008年三四季度时非常相似。同比涨幅仍延续下降趋势，4.37%的同比涨幅较上月下降了1.95个百分点，再创两年来的新低（图表1）。2011年9月平均租金指数133.46，相比上月上涨1.52，较上年同期上涨12.55；折合环比上涨1.15%，同比上涨10.38%。租赁市场旺季的到来使得租金环比连续第五个月上涨；同比涨幅较上月略有扩大，且明显高于价格同期涨幅，以往价格增速明显快于租金、房价租金严重背离的趋势持续好转（图表1）。各城市指数变化简析：价格指数方面，2011年9月，我们监测的9个城市中有4个环比下跌，5个上涨。4个下跌的城市中，除上海环比跌幅较小（0.9%）以外，北京、

3、杭州、成都环比跌幅均超过3%。5个上涨的城市中，天津、杭州、武汉、合肥在经历此前连续2-3月下跌之后，上月出现了1%-2%的环比反弹，而深圳经历8月份-7.3%的环比大跌后上月也出现了2.4%的环比反弹。同比方面，各城市房价同比涨幅基本都呈现出逐步放缓的态势，其中，天津、上海房价同比负增长，分别为-2.3%和-3.0%；北京、杭州、合肥同比涨幅在5%以内；武汉同比涨幅在10%以内；深圳、西安、成都涨幅超过10%，其中深圳最高，为12.2%。租金指数方面，2011年9月，我们监测的9个城市中有5个环比上涨，4个下跌。其中，北京、武汉、成都涨幅较大，均接近或超过4%，特别的，北京租金已连续5

4、个月稳步上涨，体现出很强的住房需求。上海、深圳近期表现出租金上涨乏力的趋势，本月略有回调。同比方面，上海租金同比已出现负增长，为-1.7%；北京、天津涨幅在10%以内；其他城市均超过10%，其中涨幅最高的是西安，为16.7%。趋势分析：本月房价环比降幅0.7%，同比涨幅亦下探至4.4%，调整势头持续，房价正在朝着实质性调整（即同比负增长）的方向稳步迈进。我们维持“市场调整期将持续，价格小幅振荡向下”的判断。今年9、10月份新房销售不好，导致开发商不得不延迟推盘，伴随后期供给进一步增加，我们判断房价在今年末或明年初将出现实质性调整，但整个调整期是一个幅度有限但时间较长的过程。目前地产股票前

5、期跌幅已过度反应了房价调整，未来将随着成交量的回升而出现估值修复，股价将震荡上行。*报告贡献人：张宇（zhangyu3@cicc.com.cn）请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明中金公司研究部：2011年10月10日重点城市存量商品住房价格/租金指数图表1：重点城市平均价格/租金指数同比变化价格指数同比涨幅（9城市平均）租金指数同比涨幅（9城市平均）40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月13579135791357913579年年年年年11年年年年年11年年年年年11年年年年年年年年2008200820082008

6、2008200920092009200920092010201020102010201020112011201120112011200820092010资料来源：中金公司研究部图表2：重点城市平均价格/租金指数环比变化价格指数环比涨幅（9城市平均）租金指数环比涨幅（9城市平均）6%5%4%3%2%1%0%-1%-2%-3%月1月3月5月7月9月月1月3月5月7月9月月1月3月5月7月9月月1月3月5月7月9111111年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年200820082008200820082008200920092009200920092009201020102010201

7、02010201020112011201120112011资料来源：中金公司研究部请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明2中金公司研究部：2011年10月10日图表3：重点城市存量商品住房售价指数汇总区域环渤海长三角珠三角华中地区西部地区城市北京市天津市上海市杭州市深圳市武汉市合肥市成都市西安市2011年9月223.15193.56204.83218.72218.32185.33164.28174.49188.862011年8月232