中信建投证券研究报告：房地产大象起舞的时代

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1、CHINASECURITIESRESEARCH[table_main]证券研究报告·行业动态行业动态模板[table_indusname]大象起舞的时代房地产房地产行业集中度提升是必然趋势一个行业集中度的提升发生于行业相对饱和、高速增长期之后。[table_invest]0422维持买入以美国经验为例，1989年美国人均房屋栋数达到0.43栋后，其市场进入相对饱和的状态，房地产市场集中度开始逐步提升：苏雪晶1997年美国前五大开发商的市场份额由之前的5%提高到8%，suxuejing@csc.com.cn1998年后集中度进入加速提升阶段，2006年前五大开发商占市021-50

2、475261场份额则超过了20%，达到顶峰。执业证书编号：S1440512030001中国房地产市场在1998年房改后经历了十几年的高速成长，虽乐加栋未到饱和的状态，但随着调控深入，应该说过去复合增速接近lejiadong@csc.com.cn30%的高速增长阶段已经一去不复返。自1998年房改以来，我国021-50475265房地产销售额年复合增长率为29.82%，前五大开发商销售年复合执业证书编号：S1440512030002增长率为38.94%。2009年以来，前10名、20名、乃至前30名开发商市场占有率稳步上升，前20名的市场份额超过了18%，发布日期：2012年5月

3、14日前30名的市场份额超过了20%。市场表现政策调整加速行业集中度提升[table_industrytrend]房地产在我国特殊的地位使得其频繁受到宏观调控，而龙头房企6%1%由于其强大的股东背景以及自身雄厚的资金实力在调控中的生-4%存环境要优于中小房企。目前的房地产行业面临了历史以来最为-9%-14%严格的调控，我们看到越来越多的企业开始放弃其地产业务，特-19%-24%别是资金上越来越紧张，来自银行贷款的资金同比已经出现了负-29%增长，信托融资成本攀升。而与此同时，龙头房企开始逐步由一11/5/611/6/611/7/611/8/611/9/612/1/612/2/6

4、12/3/612/4/6二线城市深入三四线城市，目前来看这在国内由于政策的催化正11/10/611/11/611/12/6房地产上证指数在加速发展，在地产龙头企业中新获取地块中三四线城市比重占据了大头，未来龙头房企将会逐步蚕食区域房企的市场份额。2012年随着市场调控的持续，地产并购将会越来越多，而这些都相关研究报告将反映在集中度提升的指标上来。[table_report]12.05.04中信建投房地产日报集中度提升过程中龙头房企更具成长性12.05.02中信建投房地产日报美国的经验显示，从1989年到2006年，标普住宅成分股涨了1012.04.30中信建投房地产日报倍，而美

5、国地产龙头如PulteHomes、Lennar、Centex、TollBrothers17年间分别涨了17倍、48倍、15倍、29倍，而与此相对应的正是他们高于行业均值的销售增速，并且增速越快的房企其股价上涨幅度也是最大的。需要指出的是这个相对收益或许未必是由本身估值提升带来的，而更多的可能是因为公司通过并购等方式获取的规模效应，使得盈利快速增长而带来的。配置龙头公司，分享集中度提升的盛宴目前来看，只有龙头企业未来的盈利最具确定性，且估值还具有相对优势。因此我们再次呼吁配置龙头地产，避免错过这一历史性机遇，建议买入万科、保利等龙头房企。HTTP://RESEARCH.CSC.C

6、OM.CN请参阅最后一页的重要声明[table_page]房地产行业动态研究报告第一，行业集中度提升是必然趋势一般来说一个行业集中度的提升发生于行业相对饱和、高速增长期之后。以美国经验为例，1989年美国人均房屋栋数达到0.43栋后，其市场进入相对饱和的状态（其后人均房屋栋数并未继续增加），房地产市场集中度开始逐步提升：1997年前五大开发商占市场份额由之前的5%提高到8%，1998年后集中度进入加速提升阶段，2006年前五大开发商占市场份额则超过了20%，达到顶峰。图：美国人均房屋栋数图：美国房地产市场集中度提升前五大开发商合计销售额（亿美元）美国新房销售额（亿美元）占比0.

7、45400024%350021%0.4300018%250015%0.35200012%15009%0.310006%5003%0.2500%196519691973197719811985198919931997200120052009198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010资料来源：wind，中信建投证券研究发展部资料来源：Bloombe