物业管理风险评估与防范

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1、物业管理风险防范与服务案例导读划分主观风险客观风险按形成风险内在原因一、物业管理风险类别按形成不同风险内在因素按造成风险损失类型项目客观风险经营管理风险人为责任风险划分财产风险损失人身风险损失责任风险损失划分导读二、风险来源过度依附房地产开发商。各行政部门、专业服务部门服务不到位。业主、住户、业委会对物业服务消费观念不成熟和不规范运作。外部风险内部风险企业领导追求短期利益。物业服务人员素质偏低。内部管理不科学、不规范。风险来源导读三、风险防范的对策物业管理公司要学法、懂法和守法。加强物业内部管理。妥善物业管理管理活动相关主体间的关系。重视宣传，树立良好形象。适当引

2、入市场化的风险分担机制。提升防范意识，建立危机管理机制。要注意研究风险的发生规律，加强控制和防范风险的能力，把握风险的规律性，应建立事先科学预测，事中应急处理，事后妥善解决的风险防范和控制的机制，把握风险的规律，引入先进的风险防范技规避转移和控制风险。目录物业管理项目承接风险一治安风险二消防事故和隐患风险三装修管理风险防范四高空坠物风险防范五物业服务收费风险防范六公共设施设备风险防范七公共环境风险防范八车辆管理风险防范九人力资源风险防范十第一章物业管理项目承接风险第一章物业管理项目承接风险一、招投标过程中的风险防范存在的风险防范措施背景调查可行性分析决定了解开发商

3、的资信情况、历史产品质量等。了解新项目所在地物业项目中的层次和地位、同类物业的物业服务费标准和物业服务费的收缴率情况。了解新项目所在地的地方性物业管理政策法规、地方性财税政策、地方性劳动用工政策等。了解新项目所在地的公共事业费结算处理方法等其他物业服务相关的环境因素。通货膨胀风险经营风险自然条件其它风险第一章物业管理项目承接风险二、签订合同过程中的风险防范存在的风险防范措施合同应当对物业管理服务范围内容、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的使用和管理、物业管理用房、合同期限、违约责任以外，一定要注重免责条款的约定。缺乏对另一方合同签订主体的资质及资

4、信的审查承诺的服务内容和水平高于与收费标准对等的服务内容和水平合同内容约定不明或是条款有疏漏物业管理合同中存在不平等条款物业管理收费问题不明确物业管理责任范围不明确第一章物业管理项目承接风险三、接管验收中的风险防范存在的风险防范措施交接双方应当严格按照标准进行验收。验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。注意保存验收资料的完整性及真实性。对验收资料，要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。对遗留问题或发生的争议不能解决的，由当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题开发商或者前物业管

5、理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决第一章物业管理项目承接风险四、新旧物业交接中的难点与对策1、新旧物业管理交接难的表现2、解决新旧物业交接纠纷的对策处理好三方面关系；处理好与业委会的关系；二家物业管理公司之间的主动沟通；处理好与政府的关系；老物业公司要确立市场心态；新物业公司要加强企业团队建设和规避风险的意识。A、小区相关设施物业管理用房、公共设施等移交难。B、物业资料移交难。C、物业管理费支出、欠费问题处理难（物业管理费账目管理杂乱；代收费用的差额问题；物业管理费欠交。其它费用）第一章物业管理项目承接风险案例一、如何认定委托抄表读数及滞纳金的法律效力？

6、2007年A物业公司与景苑小区业主委员会签订物业管理服务合同，合同约定管理费2.2元每平米。业主水费由A物业公司代收代缴，同时与供水部门签订《供水委托代收代缴协议》，并按业主实际用水量向业主收取水费。业主应按月向A物业公司缴纳管理费及水费，逾期支付按日万分之五标准计算带纳金。2008年4月20日，原告与景苑小区业主委员会达成补充协议，约定小区物业管理费上调至至2。6每平米。广森公司是景苑小区的业主，从2007年11月至2009年8月，无正当理由共拖欠管理费人民币1800元、水费418元，滞纳金118元。A物业公司提起诉讼要求被告缴清管理费、水费和根据物业管理合同的

7、约定滞纳金。被告认为：1、原告关于水费的诉讼请求依据不足，原告主张拖欠水费的证据是自已打印的，没有经过被告确认，原告应当承担举证不能的法律效果；2、物业管理合同中关于滞纳金的约定没有法律效力。滞纳金带有公权性质，不是平等主体可以约定，因此物业管理合同的约定的滞纳金为无效约定；3、原告与业主委会签订的《补充协议》未经业主大会表决通过，对全本业主没有法律约束力。问题：一、如何确认原告水费抄表打单的证据效力？二、被告关于滞纳金的抗辩理由是否成立？三、你认为《补充协议》是否有力，对补充协议诉效力，原告应当提供哪一些证据？四、如果你是原告你会采取哪一些风险防范措施？第一章物

8、业管理项目