[经管营销]店铺开发

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1、店舖開發一、立地/商圈Location的重要性好的店鋪開發策略將領導連鎖企業邁向成功之路。連鎖加盟總部必須擁有或能掌控營業點的不動產動向，在將經營權交給加盟主前，必須完成開拓新點的開發作業。店鋪開發人員運用專業知識和能力，去篩選地點及評估其經濟效益。3ThreeLevelsofSpatialAnalysis店址分析商圈分析區域分析4(一)商圈(TradeArea)分析商圈(tradearea)商圈乃是商店吸引及服務顧客的一個空間區域，或周界範圍，也就是商店的營業範圍。一般依據行政區域、距離、時間距離、人口等設定。商勢圈(companyoperationarea)店舖實際交易所及範

2、圍，由商店經營的能力所決定商圈(tradearea)商勢圈(companyoperationarea)=><5商圈的類別一級商圈（又稱基本商圈或主商圈）約佔營業額70%。二級商圈（又稱副商圈）約佔營業額25%。三級商圈（又稱邊緣商圈）約佔營業額5%。商圈與業態小商圈業態:便利店。中商圈業態:量販店。大商圈業態:百貨公司、大型商場。6商圈種類商圈流動化/商圈間競爭商業區辦公區文教區住宅區特種營業區遊樂區住商混合區住辦混合區商辦混合區職住分離汽車社會週休二日商圈老舊新商圈出現7(二)選址(SiteSelection)理論甄選理想店址的秘訣三角理論（TriangleConcept)陰陽

3、面理論角地理論(三角窗原理)（CornerConcept）前門／後門理論（FrontDoor/BackDoor）口袋原理漏斗理論心理障礙理論(阻絕原理)(PsychologicalBarriers)生活動線理論幹道原理磁石原理(地心引力理論)8(三)選址之考慮因素店的位置明顯度接近性（無阻絕性）交通型態（工具種類）人流量、車流量競爭狀況集客場所（磁點）店鋪面積面寬、樓高停車場可取得性營業的合法性租金（或售價）裝修費用9(四)店址/店質強化法店舖明顯度改善法改善招牌的能見度到200M前。避免被隔鄰店招牌阻隔。避免被路樹、公共設施阻隔。夜間開放廣告招牌到夜間2點（以Timer控制）。

4、巷內開店，應設法在巷口租立招牌。招牌破損，應即更新。勿讓海報或置物箱遮住店面。Refresh效果性（耳目一新）。10(五)理想店址評估方法檢核表法類比法迴歸模式分析法電腦預測（GIS）分析法11小結店址是開店關鍵成功因素（KSF)，但非唯一成功要素(ASF)。店址很好，受其羽翼而不努力，終究禁不起競爭，顧客會因商品服務不好而流失。店址不好，但很努力，仍可創造佳績。12二、店鋪投資可行性評估（一）市場調查及商圈設定流通服務連鎖事業的市場調查以消費者為主，掌握：「who」「when」「where」「what」「why」「how」「howmuch」5W與2H的顧客消費行為特徵14競爭

5、店規模分析立地、商圈店數營業額規模店面面積--坪效營業人數--人效競爭店經營分析經營焦點顧客特性與比例商品特性、結構分析供應商及供應條件促銷手法定價策略服務定位(二)競爭店分析15(三)開店投資效益分析營業額預估投資計畫費用預算損益平衡點預估(BEP)長期損益估算16三、開店流程（一）新店籌備一.丈量二.呈報預定點三.LAYOUT四.分公司執照申請五.契約用印六.租押金申請七.交屋動工八.開幕18新店開發注意事項詳細的區域道路及店面位置圖與地主談話的內容重點都市計畫資料及該地區現況報導公平市價的定位最近的土地所有權狀影印本、稅單和水電資料關於地主背景的資料過去相同地點的存查資料調

6、閱或原使用者情形土地興建地的相關法令依據19制定開發策略考慮因素須先取得各項執照不宜採抽成方式計算租金合約中不支付任何佣金明訂各項房產賠償的權利使用者有權決定房產的使用方法合約中充許簽約者轉讓20協商優先承租續約權分期上漲租金幅度宜於合約期限內訂定押金給付時間及可拆除進入建物有效時間採用預付租金方式，需同時有折扣條件儘量避免付訂金的交易方付21建立完整的開發評估報告房產合約工程評估及大量現場取得相關證照過戶或移轉證稅單權益平衡分析空照圖或全景照片電腦檔案的建立22咖啡店開店流程實例1.經營理念的形成用心瞭解，作市場分析為何想開咖啡店？開何種類型咖啡店？用人工沖泡還是機器沖泡？是

7、全服務還是自助式？目標客層為何？永續經營的策略為何？232.商圈立地點之選定立地點的選擇關係著未來的獲利及費用支出，與成功經營存著極大因果關係。SWTO分析（強化優勢，改善弱勢，抓住機會，逃避威脅）市場區隔分析(Segmenting)確立目標市場（Targeting)店鋪的市場定位(Positioning)243.銷售商品的研發商品是顧客最直接的要求，皆應研究商品是否具有特色？商品力強度？等等核心問題。商品調理手冊餐點與飲料之盤飾餐具配件CIS建立服務流程的設計規劃254.工程建