2011年唐山凤凰新城项目定位研究2

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1、成交价格（含精装）：高层9500左右、楼王10000左右，洋房15000左右（1层送花园，顶层送阁楼，16000左右）；销售情况：一期开盘800套，已成交650套，其中58套洋房已售完，月均销售套数325套；剩余规模：一期剩150套，剩余多为靠路地户型，共剩余42.1万平米；主要客群：以本地自住为主，周边外县也有，有较多为首套贷款，私营业主为主，有部分北京人投资，北京投资者共买100套左右，有部分北京橡树湾客户。典型个案---橡树湾核心操作点：一线品牌开发商成熟产品系+强势的园林展示+高附加值的产品+

2、超高性价比成熟产品系：橡树湾是华润最具标杆效应的产品系，品牌效应显著。园林：先期呈现3万平米的震撼园林，以全新的展示策略吸引了客户的关注度。户型：方正规整，精装修交房，赠送面积，得房率高，提高产品的附加价值。高性价比：高层含精装价格为9500元/平米，精装2500元/平米，按80%刨除精装修，毛坯价格为7500元/平米，除掉每户赠送面积8-10平米，实得毛坯价格约为7000-7500元/平米。项目评价：平开高走，开盘热销650套，快速回现，保证了项目的首战必胜，后期将推出200平米左右的明星产品，实现

3、高利润。典型个案---橡树湾小结典型个案---唐城壹零壹唐城·壹零壹凤凰新城核心优异位置继梧桐大道之后，绝佳的市场时机入市，相对先进的产品构成和营销系统包装，在10年下半年实现了良好的万元以上市场价格和不俗的销售量后续板块内华润、万科强竞争力项目入市后，项目的市场表现一路下滑，明显乏力，前景堪忧产品组合：25栋高层住宅+3栋洋房（跃层）+30栋联排别墅+19栋双拼别墅+9栋独栋别墅+写字楼或公寓+临街商业/商业街区开盘时间2010年12月容积率2.38占地面积30.77万平米建筑面积73.27万平米楼

4、栋层数23栋高层32层，2栋高层楼王，1栋酒店式公寓，双拼、联排别墅地下1层，地上3层，带电梯的花园洋房为6/8/12层总户数4800户车位配比停车位:1:1架空车位，13/15/18万1个，别墅1:2，送车位立面风格高层为AREDECO风格；别墅为都铎风格，花园洋房偏德式风格立面材料高层5层以下石材，5层以上面砖配套超大高档会所及恒温泳池；部分沿街社区商业典型个案---唐城壹零壹以高度换空间，增加高层住宅部分的高度和容积率，在项目内部打造别墅类产品通过抬高坡地形成多层次、多组团的台地景观园林5000

5、平米的人工内湖与水系环绕，打造湖景社区半围合式建筑布局，形成坐北朝南的格局平层驶入的阳光车库实现人车分流。5万平米园林32层左右住宅景观大道人工内湖及水系独栋、联排、双拼、独栋以及花园洋房典型个案---唐城壹零壹户型平面组合一梯一户150-220㎡，两梯两户户型区间高层100平米两居室、125~150平米三居室、180/260平米四居室；洋房300~320平米，联排地上310~330平米，地下110平米，双拼地上410平米，地下150平米主力户型120/150平米三居室层高3m高层2梯3户，99.18

6、㎡三居纯南向，全阳户型大面宽、短进深，宽敞舒适双景观阳台，卧室均带大飘窗主人房带步入式衣帽间赠送面积约8平米典型个案---唐城壹零壹高层2梯2/3户，124~150㎡三居南北通透、三朝南户型，格局方正合理双景观阳台、双向入户赠送面积15-21平米，得房率近87%127平米三居124平米三居149平米三居150平米三居124平米三居127平米三居150平米三居149平米三居典型个案---唐城壹零壹高层2梯2户，184㎡三居南北通透户型，舒适度极高；四个功能空间朝南；主卧套设计、带步入式衣帽间；双向阳台/

7、双入户设计/面积赠送。184平米323平米复式高层复式，323㎡四居典型个案---唐城壹零壹高层2梯2户，300㎡花园洋房花园洋房/面积：300平米南北通透/入户花园/挑高餐厅、客厅/2层北向阳台可直达电梯间/双主卧套设计323平米复式典型个案---唐城壹零壹北入户双拼，417㎡三面围合花园/地下全面积赠送/车库入户/下沉式庭院/入户二层挑高会客厅、主客厅/豪华主人套带观景卫生间、阳光书房典型个案---唐城壹零壹南低北高，高层沿外围布置，形成内部别墅区安静私密的氛围；ART-DECO风格，板式结构，建

8、筑错落有致，2梯2/3户，楼王3梯2户（特设访客电梯）；英式风格别墅，临湖布置亲水独栋别墅。典型个案---唐城壹零壹住宅价格：高层11000元/平米，楼王13500元/平米，洋房400~500万/套，联排720~950万/套，双拼1200~1480万/套，独栋价钱未定；成交情况：一期共985套，已售80%，其中别墅类产品剩10套，洋房全复式，剩顶层；剩余规模：一期剩余约200套，住宅总共剩余约46.9万平米；主要客群：唐山地区的高端客户。基本上每家拥有超