2011唐山天鸿凤凰新城项目164p

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1、唐山天鸿凤凰新城项目住宅部分定位及物业发展建议2011.04谨呈：唐山天鸿房地产开发有限公司Part1项目本体与目标解析Part2城市宏观及区域价值分析Part3城市中高端房地产市场研究报告目录Part4中高端客户及竞争项目研究Part5项目整体发展策略及定位Part6项目规划及价值体系建议3项目本体及目标解析14项目位于唐山市友谊路的凤凰新城，属于市内最佳地质区域，与区内最佳景观凤凰湖仅一路之隔。项目东为修建中的友谊路辅路，南为长宁道；距离市中心百货大楼6.3公里，驾车30分钟；距离唐山站5.2公里，驾车18分钟；距离唐

2、山东站11.3公里，驾车53分钟。项目周边有38路公交车及机场专2线。区位交通项目位于唐山市凤凰新城，交通便利本案唐山东站唐山站百货大楼5项目四至项目北起建设中的龙富南道，南为规划中的唐山工人医院，临近长宁道，西起新天地项目地块，东临修建中的友谊路辅路；道路目前可进入性较差；地块现状：两块地组成，整体地势平整。①②④⑤③①②③④⑤项目由两块地组成，整体地势平整，路网正在完善中目前可进入性较差四至&现状环城水系：唐山市环城水系工程主要包括：唐河、青龙河、李各庄河改造，凤凰河道，唐河水库引水工程及滨河景观道路建设四项内容通过新

3、建13公里的凤凰河与南湖生态引水渠相连，并同南湖、东湖、凤凰湖相通，形成河河相连、河湖相通的水循环系统，形成环绕中心城区的长约57公里的环城水系。构筑起“城在水中”“水清、岸绿、景美、人水和谐”的滨水生态景观。目前在唐山已建成的湖区公园中，一线湖景资源相对稀缺,水景资源强势度极高凤凰湖则是凤凰新城唯一规模水系。位于唐山城区西北角凤凰新城境内的凤凰湖，占地164亩，集蓄水和景观功能于一体。唐山市地势北高南低，凤凰湖地处城区高点，利用高差，凤凰湖之水可沿凤凰河道向东、南自然流动，分别注入唐河、青龙河，而后顺流南下，环城水系将常

4、年保持一定的常水位景观。凤凰湖公园现状景观资源北侧紧邻环城水系，是区域内唯一建设并逐步展现的景观生态资源7南部为唐山工人医院、市检察院、法院、地税局等相关医疗配套及政务配套资源；项目周边为待开发区域，城市生活属性配套匮乏；市检察院唐山工人医院长宁道本案区域配套区域政务配套、医疗配套规划完善，目前周边生活属性配套匮乏规划指标规划功能商业、居住用地教育用地面积居住用地18.9万㎡商业用地1.6万㎡教育用地0.9万㎡容积率住宅用地2.65商业用地7.0教育用地0.8建筑面积50万㎡（实际26.88万㎡）限高居住用地100米商业用

5、地150米教育用地20米本案技术指标项目占地为21.4万平方米，本次研究将以A1住宅地块占地18.9万平方米为主体展开研究9城市中高端住宅板块具备绝佳景观资源中等开发规模城市中高端住宅板块本案位于凤凰新城，唐山市未来的商务金融中心、生态居住中心绝佳景观资源项目具备临近湖岸的景观资源，凤凰湖公园的建成极大改善本案外环境中等规模开发项目整体占地18.9万㎡，总建面积50万㎡，属于中等规模开发；生态景观居所项目与凤凰湖仅一街之隔，具备作为生态景观居所的区位条件属性界定项目属性界定——城市中高端住宅板块、具备绝佳景观资源、中等开发

6、规模项目【世联对项目目标的理解】项目的成功开发首先要立足于城市/区域的发展；站位中高端市场的基础客户是谁？竞争如何？机会点在哪里？本项目的开发目标：站位城市第一梯队，提高企业知名度，打造精品项目，实现整体开发的利润最大化【企业层面】提高企业知名度，树立企业良好形象增强企业开发能力，推动企业快速成长和发展123【项目层面】全面超越区域高端项目华润橡树湾，站位区域第一梯队兑现区域价值，项目整体开发利润最大化开发目标城市宏观及区域价值分析2宏观经济2010年各市GDP排名2004-2009年唐山市GDP总量与增长速度数据来源：唐

7、山市统计年鉴唐山近年来经济保持高速增长，2010年GDP全国第18位。良好的经济环境将保证房地产市场的快速发展唐山市整体经济保持平稳增长趋势，尤其在2009年以前，连续四年保持加速增长，特别是08年，增速达到28.14%，至09年出现增速减缓。唐山市10年GDP总值4300亿元，稳坐河北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第20,房价排名17名，价格与GDP地位相接近，市场较为平稳10年唐山市人均GDP为59667元（约合8814美元）唐山市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，数量与质量并重房地产发展阶段与人均GDP关系

8、国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～90009000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合