花园别墅项目营销策划报告-120DOC

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1、[花园别墅项目营销策划报告][请输入公司名称][请输入公司地址][请输入电话号码][请输入传真号码]2021年8月4日7目录第一部分市场分析部分一、苏州市别墅市场分析二、相城区别墅市场分析三、五大湖别墅版块分析四、未来板块竞争分析（未来两年内）五、重要竞争个案分析第二部分项目分析一、项目概况二、项目SWOT分析第三部分项目定位一、项目客源定位二、项目价格定位第四部分业务行销策略一、全案行销策略二、全案推售策略三、全案价格策略四、资金回笼计划7第五部分企划推广策略一、全案整合推广策略1、总体策略指导思想2、

2、媒体策略3、POP策略4、活动策略5、展示策略二、阶段推广策略三、企划创作策略1、广告总精神2、广告总策略3、阶段策略及说明4、案名建议与分析5、广告主题四、推广费用预算五、阶段策略表7第一部分市场分析部分一、苏州别墅市场分析（一）、苏州别墅的发展历程苏州别墅市场的发展，几年来发生了翻天覆地的变化。第一阶段：外销别墅掀起别墅市场盖头（1994-1998年）第一次开发始于1994年，当时外资企业开始进入苏州，别墅项目以高档外销独栋别墅为主。长期以来，由于古城区人口密度较大，市政拆迁进展缓慢而且成本较高，因此

3、古城区的房产开发项目非常稀少，一直处在小规模、多点分散的状态，加之开发的别墅项目量体都很小，难以形成规模，造成城西的灵岩山、天平山及城东的金鸡湖等景区板块都没有得到开发。第二阶段：内需独显魅力，别墅市场迎来第二春（1998-2000年）第二次开发从1998年起，苏州出现了以TOWNHOUSE为主流的新别墅形态，城东城西的景区板块也得到了一定的开发。如独墅苑、美墅缘等，其间也开始出现大量的独栋别墅，但基本上都属于经济型别墅，无论是在外立面还是在整体规划上都缺少创新。第三阶段：别墅投资放出巨量，别墅品种逐步齐

4、全，意味着“别墅年”的到来（2000年-至今）7始于2002年初的第三次开发，使苏州别墅市场有了质的飞跃，在全市范围内开始出现大量规模和力度都超过以往的项目。一些豪宅项目也开始从大量的经济型别墅项目中脱颖而出，出现了期待中的自然生态豪宅。其中尤以围绕城西灵岩山天平山景区的山景板块如“天伦·随园”别墅，位于木渎古镇的核心地段，毗邻灵岩山，占地8.6万多平米，共建有64套江南园林式别墅，绿化率达70%。太湖西山地带的山水度假板块如“碧瀛谷”别墅，占地7万多平方米，共有超豪华景观湖别墅58幢，绿化率高达82%，

5、坐北朝南高居渔洋山，户户俯瞰36000顷太湖风光，远眺目及江南胜景东山西山，山下建有顶级会所，设施齐备。另外，古城区内则出现了以中式庭院风格为主题的别墅项目如江枫园、寒舍等。除配套完善外，更吸收了苏州传统庭院风格粉墙黛瓦、飞檐翘角等，营造了苏州园林曲径通幽、庭院深深的意境，也以其非主流的产品形态成为别墅市场中一道亮丽的风景。但从市场的角度看，古城区内的这两个别墅项目也都有各自的利弊点。江枫院以大面积、高总价而使市场去化不畅，开发商资金回笼缓慢，不利于项目的滚动开发。而寒舍，以低总价的优势使市场去化顺畅，但

6、联拼别墅的规划模式又使寒舍显得不够档次。显然，需求高档享受、价位适中的潜在客户还未得到满足。7（二）、别墅的特质、类型、物业要求阐述1、别墅的特质大量占有稀缺资源：真正意义上的别墅势必大量占有土地，并尽占自然山水或人造景观（如高尔夫球场）的环境优势。属小众市场产品：别墅极富奢华，只有少数具备别墅消费能力人士所能享用。必需具有鲜明的个性：别墅的主人大多喜欢富于个性的居住格调，以彰显身份，赢得一种高于物质占有的心理满足。别墅所包含的经济、文化特质远超越其它产品的固有内涵：随着人们的居住理念的发生了很大的变化，

7、对别墅的关注与追求，实则是对一种全新生活方式的向往和体现。2、别墅的类型根据别墅的用途，可将其分为以下6种类型：生活型：主要用于生活居住，为业主的第一居所。（市区内的别墅基本上属于此类型）度假型：主要供业主休闲度假之用，为业主的第二居所或者第三居所。“5+2”生活方式更体现了该类别墅的功用。（风景区包括太湖度假区内的别墅多属于此类型）出租型：部分外资企业对海外高级雇员支付高额住房补贴，使之有能力租住别墅。（园区翠湖雅居的40套左右的别墅就是此种类型的产品）7旅游型：在风景名胜区建造的带有经营性质的别墅。（

8、例如太湖明珠度假村）投资型：由于别墅占有土地资源量大大高于一般住宅，部分买家看好土地增值潜力，以购置别墅方式使其资产保值、增值。（该类型包括以上的几种，上面几种类型别墅的买家都或多或少的带有投资的性质）3、别墅的要求别墅作为住宅的顶尖物业，对人们具有不容置疑的诱惑力，随着经济水平的提高，中产阶级的目光也已经投向别墅市场。作为都市人而言，每天下班以后可以在宽阔的空间内放松享受生活，才更为他们所接受。这类生活型别墅有几个要素：距离