物业管理师经营管理模拟试题及答案

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1、一、单项选择题（共60分，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业（）的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求。A．自然寿命B．经济寿命C．设计寿命D．技术寿命答案：B解析：P6下面。2．以下关于酒店和休闲娱乐设施的区别，说法不正确的是（）A.服务对象不同B.地理位置不同C.服务方式不同D.建筑设计不同答案：C解析：C应为服务内容不同。酒店和休闲娱乐设施两者除了服务对象不同、地理位置不同、建筑设计不同、服务内容不同之外，还有就是装潢风格不同。3．物业经营管理强调为业主提供（）服

2、务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A．设施管理B．运行管理C．价值管理D．资产管理答案：C解析：P1下面。4．以下关于物业经营管理说法不正确的是（）A．物业经营管理又称物业资产管理B．对收益性物业进行的资本投资决策属于物业经营管理活动C．物业经营管理以收益性物业为对象D．物业经营管理活动不包括以保证物业正常使用的运行操作管理答案：D解析：物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。5

3、．投资者进行房地产投资的主要目的是（）A．使其财富最大化B．获得作为房地产业主的荣誉C．降低其投资组合的总体风险D．抵抑通货膨胀的影响答案：A分析：P20中间部分。6．以下关于房地产开发投资说法错误的是（）A．房地产开发投资是一种房地产直接投资形式B．房地产开发投资通常属于短期投资C．房地产开发投资是将建成后的房地产用于出租D．房地产开发投资形成了房地产市场上的增量供给答案：C分析：正确的应是房地产开发投资是将建成后的房地产用于出售。7．写字楼的租户需要工作中的短时休息，所以出租人就通过增加一个小酒吧来满足这种需求，这体现了房地产投资的（）

4、A．各异性B．适应性C．相互影响性D．专业管理依赖性答案：B分析：B适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度；A各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产；C相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响；D专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。8．房地产投资的优点是（　）。A．投资回收期长B．投资数额大C．有专门的知识和经验D．提高投资者的资信等级答案：D9．下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。A．比较风险B．通货膨胀风险C．时间风险D．资本价

5、值风险答案：B10．下列选项中，不属于未来经营费用风险的是（）。A．建筑物功能过时带来的风险B．建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用C．未来不可预见的法律费用D．资本价值随着收益率的变化而变化答案：D分析：P41，未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使是对新建成的物业投资，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使投资者面临建筑物功能过时所带来的风险。其他未来会遇到的经营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用（例如租金调整时可能会引起争议而

6、诉诸法律）。这些费用在未来的变化同样会使投资者面临未来经营费用风险。而D中资本价值随着收益率的变化而变化是指的资本价值风险。11．有关绘制现金流量图的基本规则的描述，不正确的是（）。A．横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点。B．如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，计算时通常采用期初惯例法。C．把初始投资P看作是第0期期末发生的。D．相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。答案：B解析：B正确的是如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，计算时通常采用期末惯例法。12．从潜在毛租金收入中扣除空置和收

7、租损失、运营费用，再加上其他收入，就得到了物业的（）。A．税前现金流B．有效毛收入C．净运营收益D．实际租金收入答案：C解析：有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入；净运营收益=有效毛收入－运营费用；税前现金流=净运营收益－抵押贷款还本付息；实际租金收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失。13．某笔贷款按月还本付息，年利率为12%，则名义利率和实际利率分别是（）A．12%，1%B．1%，12%C．12.68%，12%D．12%，12.68%答案：D解析：本题实际上不用计算就可选出，因为名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，所

8、以12%就是名义利率；实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率，当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率，本题按月还本付息，显然计息周期数为12，因此实际利率