地块可行性研究报告机场原导航台地块项目可行性研究报告

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2、项目有关资料;?企业有关资料第二章市场分析与项目定位2.1HZ市房地产发展形势分析HZ素有“西北小江南”的美誉，水资源是HZ的天然之宝,也是HZ楼市区别与其他城市的最主要特征。借助优势，房地产市场呈现出强劲的开发势头，目前目前中心城区多层住宅销售均价约2900元缶，高层住宅销售均价3500元忧，沿江项目均价43007C/m2左右，在售项目20余个。综观HZ,因城市骨架不大，还没有形成大的城市发展蓝图。同时受地区产业经济发展.企业实力.当地的供求关系影响，HZ目前还缺少能开发带动区域板块项目的大型企业，但是，沿汉江两岸的板块格局已见雏形。一江两岸的长远规划、天汉大道的贯通，HZ的城市骨架在

3、逐步拉开，规划也更加合理,打造陕西唯一一个以水文化为特色的居住城市势在必然，可以吸引部分或大量的外地置业者在此购房置业，凸显城市适宜居住的独特性。2.2区域房地产市场分析目前HZ市政府邀请城市发展战略策划大师王志纲赴汉进行城市战略策划，主要策划区域为滨江西区，该片区主要有原西关机场搬迁形成，是目前HZ市政府重点发展的区域。根据调研了解，目前城西区所售商品房周边学校.医疗比较完善；区域竞争项目户型以HZ市整体房地产发展情况保持一致，主要表现为小型化趋势。2.2.12010年HZ市整体商品房销售状况2010年全市房地产开发累计施工面积239.11万平方米，同比增长11%；完成投资23・76亿

4、元，同比增长30%；商品房新开工面积84.78万平方米，同比增加28%；预销售面积129.2万平方米，同比增长31%；商品房供应量2010年HZ市批准商品房预售项目54个，同比增长74.2%o新增商品房面积106.1万平方米，同比增长103.65%(其中,新增经济适用房面积30.39万平方米，同比增长178.55%)o商品房成交量2010年HZ市商品房签约成交面积93.957万平方米，同比增长98.7%,；成交8993套，同比增长130.53%。2.2.2各物业价格表现2010年，HZ市商品住房平均价格为2813元/平方米，同比上涨17.69%o其中，多层商品住房平均价格为3000元/平

5、方米；高层商品住房平均价格为3600元/平方米。商业.办公用房等非住宅平均价格为9537元/平方米，同比略有上涨。2.3项目定位及销售价格预测2.3.1目标客户群定位分析1）各区域客源比例预估：HZ机场以及HZ市区80%、边郊县20%；2）年龄层区分预估：30・45岁65%、其他35%；3）购买目的预估：纯自用85%、纯投资5%＞自住兼投资10%O2.3.2本项目销售价格预测根据2010年5月份调研HZ市各物业房产在售价总水平来看，本项目地处HZ市滨江新区核心区域，这里将是HZ城建史上规模最大.投资最多、标准最高、功能配套.设施最为完善的综合性城市新区。依据现阶段在售项目价格作为定价依据

6、，预计项目销售均价在每平方米5000元左右。（住宅与商业整体均价预计）2.4市场分析结论随着HZ城市的不断发展，HZ后续发展楼盘集中在城市新区，这必将带来大量的土地供应，相应的楼盘规模化会逐渐增多，规模竞争逐渐激烈。住宅市场需求旺盛，市场发展前景光明，因此，本项目市场开发有较好的外部环境。价格明显表现为增长趋势；主要的原因表现为两个：一是小高层.高层将逐渐替代多层成为开发的主流产品，二是品质提升形成的价格转移，三是通货膨胀预期以及到来带来的价格提升。第三章项目建设地址及环境3・1项目地址项目地块位于HZ市西一环路以西，二炮家属院以东，新兴街以南50米，民主街以北100米。3.2地块概况该

7、项目净用地13.2亩(8863.79m2),项目用地通土地过招拍挂的方式获得，用地性质为住宅，地势平坦，使用年限70年，现阶段正在准备土地变性的前期工作，待土地规划报批结束后，可随时动工。3.3环境分析项目位于HZ市滨江新区整体规划范围之内，该地块规划为二类住宅用地，该项目与仁和春天南北相邻，西侧为二炮家属院，周边交通便利，配套较为齐全，生活氛围浓厚。第四章项目建设方案4.1项目总体规划4.1.1主要指标用地面积：8863.79平方