剧院地块项目可行性研究报告

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1、项目可行性研究报告目录一项目界定11项目解析1(1)项目位置及四至1(2)地块现状1(3)项目配套分析2(4)地块分析小结3二投资背景和市场环境研究41广州宏观经济分析4(1)2007年广州宏观经济状况4(2)2008年一季度广州市经济运行情况4(3)广州宏观经济分析小结62市场环境分析6(1)广州写字楼市场分析6(2)广州动漫市场分析10三专业市场板块分析121办公物业市场板块分析122项目所在片区写字楼物业分析173片区商业市场分析224动漫商城案例研究23四项目发展建议251地块SWOT分析252项目定位25(1)项目整体定位2

2、5(2)容积率的确定26(3)写字楼定位26(4)商业定位28(5)车位29五项目经济效益评价301指标说明302项目开发建设进度安排303投资估算与资金筹措30(1)总投资估算30(2)资金筹措324投资使用计划32项目可行性研究报告5销售收入测定32(1)销售收入估算32(2)出租收入估算336项目销售回款计划337资金来源与运用分析338项目利润339财务与敏感性分析34(1)赢利能力分析3410项目不确定性分析34(1)项目盈亏平衡分析34(2)项目敏感性分析34(3)委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算35六附件38附表

3、1:项目开发成本估算表附表2:项目投资计划估算表附表3:项目销售收入与税金及附加估算表附表4:项目出租收入与经营税金及附加估算表附表5:资金来源与运用表附表6:项目损益及利润分配表附表7:项目现金流量表(全部投资)附表8:项目敏感性分析表项目可行性研究报告一项目界定1项目解析(1)项目位置及四至项目地块占地面积2,739平方米,净用地面积2,355平方米。项目位于中山二路,地铁1号线东山口站出口旁。项目地呈方正矩形状,东面为菜园北街,南面为一片低矮住宅民房,再往南为东华路,西面为一乙级写字楼粤运大厦,北面为中山二路。项目临城市主干道,

4、所处区域为广州传统的商业网区。地块位置示意如下:项目位置(2)地块现状地块现用作停车场,地块沿中山二路有临时建筑做街铺,地块现状如下:(3)项目配套分析P.3项目可行性研究报告①交通配套分析路段道路分析项目临中山二路,中山二路属于中山路,是城市主干道,为广州市东西走向的主要干道之一,单边4车道,设计行驶时速60公里/小时。而项目南面的东华路是城市次主干道,通过东华路可以连接到广州市区内主要的快速路——内环路。公共交通分析项目位于地铁1号线东山口站旁,距离地铁出口距离在150米以内。在项目临中山大道处设有东山口公交站点,经过的公交车线路

5、有十余条,在距离项目直线距离200米以内,农林下路与中山二路的交汇处设有东山电车总站。位于署前路,正在建设的地铁5号线站点出口与项目的距离也在250米内。项目的公共交通连接非常便捷。②商业、住宅配套分析地块所处的片区为广州传统的商业旺区之一,商业配套齐全。在与项目直线距离200米内,农林下路与中山二路交汇处有商业面积近2万的大型集中商业锦轩现代城,里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约500米处有位于署前路的东山百货,是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站出口有大型地铁上盖购物中心——中华广场。而农林下路和中

6、山二路则有众多的临街商铺,商业业态齐全。片区内的住宅资源丰富,即有龟岗大马路片区的旧式住宅,也有中山路和农林下路的现代商品房,租赁房源充足。③其他资源分析片区内的医疗资源和教育资源发达。中山二路及附近路段集中了中山大学第一附属医院,广东省心血管病医院,广东省人民医院东院,广州友好医院肿瘤科等广州具规模和影响力的医院,因此带动了该路段医药贸易行业的发展。片区内有广州市两大高校——广东工业大学和中山大学医学院,估计在校学生超过1万人,此外还有育才中学,农林下路小学等中小学校。大量的学生群体的存在为项目发展动漫商业提供了支持。(1)地块分析

7、小结Ø项目的交通连接十分便捷,位于地铁出口旁,具备开发办公物业的必要交通条件ØP.3项目可行性研究报告项目位于传统商业旺区,相关配套发达,项目具有丰富的商业、住宅资源配套Ø项目片区内的特定相关资源为项目发展提供了市场支持Ø项目地块规模小,限制了建筑设计的空间。P.3项目可行性研究报告一投资背景和市场环境研究1广州宏观经济分析(1)2007年广州宏观经济状况2007年广州市实现生产总值(GDP)7,050.78亿元,按可比价格计算,比上年(下同)增长14.5%。其中,第一产业增加值161.09亿元,增长5.0%;第二产业增加值2,816

8、.89亿元,增长15.6%;第三产业增加值4,072.80亿元,增长14.1%。第一、二、三次产业增加值的比例为2.29∶39.95∶57.76。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.8%、43.1%和56.1%。2007

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