租赁资产评估中租赁价格确定方法

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1、租赁资产评估中租赁价格确定方法（2012-04-0619:03:50）标签：租赁资产评佔财经内容提要:企业资木运营向多元化方面的发展给评估工作带來很多新的课题。企业间资产租赁，作为资木运背的一种方式日前经常出现在评估实务工作当屮。国内现有相关资料对资产租赁价格的评估介绍了几种方法，但在实践当中的可操纵性上尚存在一些问题。本文捉出一种确定资产租赁价格的评估方法，通过实际运用，已得到经济行为双方的认可，现总结出来，希望对相关命题的评估起到一定的借鉴作用。这里讲的租赁资产，不是指融资租赁，而是指一般意义上的租赁行为。大额的重要

2、国有资产的租赁行为也是国资部门关注的问题。以往这种行为涉及的面比较小，目前这种经济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多，主耍是为减少双方的关联交易额度。如何客观地评估租赁资产的租赁价格，关系到经济行为各方的切身利益，因此评佔业内人士应引起对该类问题的重视。木文所叙述的方法对不同资产类别具存共同性，为描述方便起见，我们首先探讨一下关于机器设备租赁价值的评估方法，然后推广到其他资产当中。一、正式出版物上介绍的方法对机器设备租赁权价值的评估，《资产评估常用数据与参数手册》（2000版）第八篇“资产评估典型案例剖析”当

3、中结合案例介绍的两种方法，作为业务探讨引用如下：某设备租赁公司租用一台起重设备，该设备的原值为34万元，预计尚可使用10年。该公司拟租用5年，设备预计残值为1.8万元,清理费用0.2万元,设银行利率为11.52%,需支付利息10.2万元。根据双方约定，租赁期内按季度支付租金，计算本项设备租赁权每次应付的租金额。方法1一一计算正常情况卜•的应付资金额，计算步骤如下：⑴计算设备的租赁费租赁费=设备原值一预计残值+清理费用+银行利息+手续费+保险费=34—1.8+0.2+10.2+0.6+3.4=46.6（万元）⑵计算设备租赁

4、期内应付租金额租金额=［年折IH额+（银行利息+手续费+保险费）/设备使用年限］x租赁年限=［（34-1.8+0.2）/10+（10.2+0.6+3.4）/10］x5=23.3（万元）⑶计算每次应付租金每次应付租金=租赁期内应付租金/租赁期内支付次数=23.3/（60/3）=1.165（万元）方法2一一加快租赁资产折旧的方法，仍然沿用上例。⑴租赁资产每年应提折I口额的计算每年应计提折I口额=｛［设备原值一预计残值x（1+利息率）」°/（P/A,i,n）=5.7947（万元）⑵计算每年应负担的设备利息、手续费和保险费上述费

5、用=（银行利息+手续费+保险费）/设备使用年限=（10.0+0.6+3.4）/10=1.42（万元）⑶计算每年应付租金及租赁期内应付租金每年应付租金=年折I口额+年折I口费=5.7947+1.42=7.2147（万元）⑷计算每次应付租金每次M付租金=每年应付租金/4=7.2147/4=1.8037（万元）以上两种方法，前者计算简洁，容易理解；后者考虑了时间价值的概念，评估得出的租金价格更具有说服力。但上述两种方法也存在共性的问题：⑴未考虑设备原值・重置成本可能发生的变化，甚至严重背离的情况。⑵未考虑机会成本及行业平均利润

6、。对一种正常情况下的租赁行为，作为出租方而言，最基本的要求是获取与白己经营原资产大致相同的收益额。因岀租方投资购买该等资产的目的是用于再牛产，获取一定的收益，即应较银行存款利率高的收益；同时购买该等资产，将丧失投资其他领域的机会；另外，作为投资者，投资该领域的日的是为了获取不低于该行业的平均利润水平。上述前提决定了租金价格的定位应考虑上述因素。⑶未考虑资产的现实价值情况。资产的现实技术状况决定了承租方使用当屮可能承担的风险，倘若租赁合同当屮明确设备维护费用由承租方承担，显然新设备与I口设备是不同的。二、推荐的机器设备年租

7、金价格评估方法鉴于上述原因，我们提出一•种综合考虑上述因素Z后确定的年租金价格的评估方法。1.年租金评估技术路线的确定年租金评估采用收益法。即通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。对年租金价格的评估方法是按上述原理，以评估的现值为基础，确定耒来的预期收益额。其具体步骤如下：（1）首先确定年租金定义年租金的定义，i般应根据租赁双方签订的租赁意向来确定。租赁双方不同的约定，对租金价格的评估结论有一定影响。如租金的支付方式不同，所评估的价格会有爰异。为此，我们预先假设，所需确定的年租

8、金为每个租赁年度期届满，期末等额收冋的租金价值。该价值的内涵应包括机器设备的折I口费、资产所占用的利息、资产的平均收益情况以及岀租方取得租赁收入应缴纳的相关税款等。⑵年净租金确定需考虑的因素年租金价格的确定是以各项资产价值评估结果为阜础，结合价值评估过程中对该项资产预计尚对使用年限的判定、出租方和承租方约定的租赁年限