我国房地产市场运营及企业对策new

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1、万方数据一、我国房地产市场的呈现以下特点：发展及现状(一)住房体制改革的逐房地产业的发展不仅能步深化对房地产市场产生深改善广大居民的住房条件和远的影响居住环境，而且对国民经济2000年以前停止住房其他产业也有着很强的带动的实物性福利分配，实行住作用。据专家估算，每投入房分配货币化，这对整个房100元的住房资金，可以创地产业来说是一个具有重要造相关产业170元．220元现实意义和深远历史意义的的需要，每销售100元的住政策，对整个房地产业发展宅，便可实现130元～150的方向和市场的活跃都具有元的其他商品的

2、销售。同时，很强的刺激作用。房地产业的发展也为劳动力同时，国家还对住房的的生存和发展提供了条件。信贷政策、税费减免、保障体据世界银行统计，住宅业每系等进行了相应的调整、改增加1名职工，可带动相关革与探索，并把经济适用住产业增加2名职工，总共使房建设作为住宅建设的重全社会增加3个就业机会，点，这些都为房地产市场的从而增加了劳动岗位，缓解发展提供了政策导向，提供了就业压力。因而，当前扶持了发展的契机。房地产业的发展，将其作为(二)房地产市场体系逐国民经济新的增长点来培步完善育，符合我国的国情，是政府出台后，沉

3、寂了两年的房地房地产买卖、出租、抵押为促进国民经济持续、稳定产业被注入了新的活力，一的一级市场以及房地产再买增长所采取的一项有力措度平淡的房地产市场开始升卖、出租、抵押的二级市场体施。温：1998年房地产开发投资系逐步建立。房地产市场在、中国房地产市场是在额比1997年增长13．7％，地理上呈多层次的发展趋1992年邓小平同志南方视止住了负增长的势头；施工势，全国各省、市、自治区及察之后全面发展起来的。从面积增长了12．85％；全国地区级范围的房地产市场已1992年起，中国房地产市场住房消费呈稳步上升趋势

4、，经形成。经历了全面兴起、膨胀、顶峰商品住宅销售额达2006亿(三)房地产投资规模增和理性回落的过程。元，比上年增长42．58％；住长1998年以来，当住宅产宅、办公用房及商业营业用房地产开发投资规模开业被当成国民经济新的增长房等商品房的投资比重趋于始回升，1998年房地产开发点来培育、实物性福利分房市场需求结构。投资比1997年增长13．7％，被取消等一系列信息和政策当前，我国房地产市场1999年在住房分配“末班车”18万方数据效应及其他利好因素的推动下，亦有较大的增幅。(四)房地产投资结构改善住宅开发

5、已成为房地产开发的主流，这是对前些年盲目开发写字楼、商业营业用房造成供过于求的一种理性回归。而在住宅建设中，“经济适用住房”为解决中低收入居民的住房问题提供了条件，已成为我国住宅开发的主流。(五)房地产开发经营情况好转1998年全年经营总收入比上年增长了37．86％，其中商品房屋销售收入比上年增长了43．32％，营业利润在1997年出现亏损的情况下，达到96亿元。但全国各省、市、自治区房地产开发经营大面积亏损的情况尚未得到根本性扭转。1998年除天津、上海、江苏、浙江、山东、广东、云南、西藏和宁夏外，其他

6、省区总体上均处于亏损状况。(六)房地产开发、经营企业竞争加剧消费资金的短缺引起房地产市场的有效需求不足，新建房屋的销售率、出租率、预售率都较低。房地产市场的竞争从资金的竞争全方位地扩展到市场调查、预测、经营能力、资金安排、销售手段以及物业管理等方面。这将促进房地产开发经营企业更加注重对市场的研究，加速资金周转，降低成本，提高综合质量以适应房地产市场的发展。二、我国房地产市场存在的主要问题(一)住房制度改革的预期进度与力度都未实际到位，配套措施尚待完善1992年以来，我国的住房制度改革取得了明显的进展，但在

7、住房运营机制的转换上显得滞后，“双轨制”的存在限制了商品住宅市场的需求，严重影响了房地产市场的发展。1998年下半年，国务院下达了以住房分配制度改革为中心内容的深化房改的通知，但由于具体实施中的种种困难，停止实物分房的时间一拖再拖，实际运作并未到位，与停止实物分房相应的住房分配货币化的具体方法、信贷政策、税制改革、住房二级市场的开放以及住房保障体系的建立等配套政策、措施还有待完善。(二)商品房供需矛盾明显，空置面积继续扩大我国商品房供需的矛盾主要表现在空置商品房的数量上，空置面积继续保持几年来的增长趋势，

8、空置率超过了合理界限。1995年空置房为5000多万平方米，1996年为6000多万平方米，1997年又增加到7000多万平方米，1998年全国消化空置房工作初见成效，与上年相比多销售商品房3175万平方米，但由于新增商品房开发规模较大，消化吸收能力有限，致使1998年空置商品房面积在1997年的基础上仍上升了12．4％。由于商品房空置率过高，供过于求，销售困难，加上大量的闲置土地和停缓建工程，形成了数量庞大的积压房地产，开发