2011年10月养老地产这样做-杜丽虹《新财富》

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1、养老地产这样做　　养老地产这样做　　构建开发商、投资商、运营商角色分离的金融生态　　万科、保利等地产公司目前都在探索可行的养老地产模式，保险公司也十分热衷于将养老地产纳入自己资产配置的范畴。此外，城堡投资、Emeritus等外资企业看好中国的养老市场，纷纷来华探路。借鉴美国较成熟的养老地产产业链运作模式，我们认为，中国养老地产的发展需要把开发商、投资商、运营商的角色进行分离，促使养老地产金融生态的发育，并逐步构建这一生态链资金成本最低、规模化速度最快、抗冲击能力最强的优势。　　这种发育有其现实可行性—比如地产公司与保险公

2、司的合作，或地产公司与专业运营公司的合作。至于金融工具，尽管内地市场还没有推出REITs，但并不缺乏多元投资人：银行高端客户、手握重金的保险公司、各类私募基金等。因此，融资本身不是问题，问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。　　2010年底，万科宣布养老地产成为旗下业务版图的新分支，首个养老地产项目“万科幸福汇”落户北京房山，并将于2012年竣工。保利地产的首个养老项目“保利·西塘安平老年健康生活社区”也于2010年11月奠基，总投资4亿元，规划建筑面积1万平米。此外还有众多地产

3、公司都在探索可行的养老地产模式。　　早在2009年11月，泰康人寿就成为首家获保监会批准投资建设养老社区的保险公司，目前已斥资40亿元购置了小汤山温泉乡2000亩地，项目计划于2013-2014年落成，其上海崇明岛项目、海南三亚项目目前正在筹备中。中国人寿也在河北廊房和三亚拿地，计划投资百亿建设养老社区。　　尽管看似养老项目众多，但由于投资结构的天然缺陷，中国还没有真正意义上的养老地产。目前在建和已落成的养老项目，多数以销售为目的，仅是旅游地产的一个分支；少数出租型项目，也采用了会费模式，即，先向客户一次性收取几十万元的

4、会费，以换取公寓的长期居住权，此后，每年还需再缴纳一定数额的服务费。这种模式在美国称为“持续护理退休社区”（CCRC），它是美国多类型养老社区的一种，在美国盈利性养老社区中的占比并不高，之所以受到国内企业的青睐，主要是因为它能够让投资企业在项目运行前期就收回大部分资金，从而有效缓解资金压力。但现阶段中国，会费模式真的能够大规模复制吗？中国养老地产可持续发展的模式应该是什么样的？　　当养老地产遭遇融资困境　　社区养老的重点在于服务，客户支付会费是为了获取长期服务，而不是长期居住权。因此，会费模式的背后需要完整的看护和医疗服

5、务支撑，使老年人真正实现居家养老，而当前多数养老地产项目无法达到这一标准。中国养老地产的模式破局需要构建一个金融生态，在各方分担风险的同时，也分享收益。　　会费模式的先天缺陷　　其实在美国，持续护理退休社区在盈利性养老社区中占比并不高，其中82%的社区由非盈利性机构（半数是宗教机构）运营；而盈利性养老社区中，会费收入的占比很低，收取会费的单元数通常不到养老单元总数的10%，租金和附加服务才是营运商收益的主要来源。　　之所以产生这一现象，主要原因是，客户在支付了高额会费后，获取的只是房屋的使用权，所以，除非养老社区的运营商

6、能够长期提供品质有保障的看护和医疗服务，否则客户宁可按月租房。为了体现服务的长期性，收取会费的养老社区通常是一个混合型的社区，不仅有面向“活跃长者”的生活自理型单元，还有面向更高龄阶层的生活协助型单元，以及为慢性疾病患者提供特殊护理的单元。这样，随着老年人身体机能的衰退，他们逐步从生活自理型单元过渡到生活协助型单元，再过渡到特殊护理型单元，从而真正实现在一个社区内安度余生。由此可见，社区养老的重点在于服务，而不在于房子；会费的支付是为了获取长期服务，而不是长期居住权。　　然而，即使是在美国，经历了几十年的发展，养老社区的

7、服务品质仍受到质疑，也因此，会费模式的接受度并没有预想的那样高。在中国，会费模式的潜在问题更多。首先，人们习惯了拥有资产获取升值收益，即使是老年人，也希望把这部分升值收益留给子女，因此，对放弃升值收益而换取服务品质的要求更高；其次，今天在建和运营中的多数养老社区都是以生活自理型老人为目标客户，社区仅能提供基础的养老服务，这就意味着，随着老年人生理机能的下降，养老社区的意义也在下降，所谓的长期合同也就失去了意义。　　综上，持续护理退休社区的背后是真正的持续护理能力，而不是持续居住权，换句话说，会费模式的背后需要完整的看护和

8、医疗服务支撑，使老年人真正实现居家养老，而当前中国多数养老地产项目是无法达到这一标准的。　　但如果不采用会费模式，企业就需要把大量资金长期投入到一个项目中去，这对于长期处于资金饥渴状态的中国企业来说是不现实的，因此，养老地产在中国的发展，必须先解决融资难、规模化运营难的问题。　　破局:构建金融生态　　在中国，养老地产