杜丽虹：混合地产产品线要配置好金融资源

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1、杜丽虹：混合地产产品线要配置好金融资源　　今天下午和大家交换的一个话题就是混合产品线金融资源配置。由于已到了会议最后半天了，所以也希看讲的东西不会耽误大家的时间。昨天我们已讨论了很多关于地产行业趋势题目。固然对这个趋势个人有不同的判定，但是应当说整体发展方向应当是地产行业是布满忧愁与不确定性的。还是我昨天一句话，中国地产行业十年的长时间繁华已结束了，未来将会进进一个调控的常态。频出的调控政策会为中国地产市场掀开一个短周期时代。　　未来的市场比拼的尽对不是勇气，由于地产企业从买地到卖屋子，之间最少要间隔一到两年时间。比如说假如你在09年买的地王的地，到2011年推出

2、的时候很可能遇上行业的低谷。因此现代地产企业要比以往更加谨慎对待周期的波动。也就是精细化的生存之道。这精细化生存之道的基础就是地产企业要遵守财务安全底线。美国的地产企业也有这样一个财务安全底线，一般来讲分析师会把地产企业净负债资本比，这个指标跟我们一般说的负债率不一样，它指有息负债减往手中的现金比上权益资本金，在美国这个比例应当控制在40%之内。　　在香港会更低，一般控制在20%之内。由于香港的地产企业大家知道很多是采用租售并举，它有很多持有型的贸易物业，它的周转速度更慢，所以香港的企业通常为更守旧的。国内的地产企业我们测算了一个结果，假如要应对两年的宏观调控的话

3、，均匀来讲，地产企业净负债资本比应当控制在44%之内，跟美国水平比较接近的。但是不同企业差异很明显。一些大众化定位的企业，负债的上限可以到达70%以上。但是一些高端定位的企业就需要控制在30%之内。　　为甚么这么说呢？由于高真个住宅产品有这样一些特点：1、对周期波动更加明显。这是日本六大城市地价图，紫色那条线是六大城市最高地价，在它最繁华的十年，最高地价涨了5倍，均匀地价涨了2.2倍，跌下来的十年，最高地价跌了84%，均匀地价跌了56%。中国也是如此，08年全国住宅均匀销售面积降落15%，销售金额降落17%，但是别墅和高级住宅的销售面积和销售金额都降落了37%。像

4、广州这些地区别墅和高级公寓的销售是降落了80%。所以说高端产品对周期波动更加敏感。高端产品另外一个特点，通常它的周转速度更慢。　　实在在中国地产行业的利润率与周转率之间存在负相干的关系。比如说在地价上升进程中，囤地企业肯定可以取得更多利润率，但是周转率降落。国内最优秀的高端地产企业，繁华期的时候它的存量资产周转率，销售额比上年初的总资产是0.5到0.6倍。低谷的时候会降落到0.2到0.3倍。范围化的开发商，繁华期的时候存量资产周转率可以到达0.7-0.9倍，有些以二三线城市为主的会到达1倍左右。低谷期也能够保持0.4-0.5倍周转速度。相对这类范围化企业，高端企业

5、周转率更慢，资产变现期更长，从而要求资产负债表右侧有更多长时间资本来匹配。地产企业最大的资产就是存货，存货在财务上计进活动资产，但是大部份存货是不可能一年内变现。高端地产企业对周期波动更敏感，低谷中降价促销能力有限，所以这些都要求他有一个更守旧的财务策略。均匀来讲高端地产企业净短时间借贷空间为零，长时间借贷空间不超过总资产10恩%，经借贷资本不超过30恩%，总负债50%左右。　　范围化扩大的企业一般会夸大标准化和工厂化的制造，因此利润率稍低，但周转速度很快，高周转也是这类企业核心竞争能力。他们在繁华期可以到达0.9到1倍的周转速度。低谷期在0.4到0.5倍。这就使

6、得他们负债上限可以放松到70%以上，明显高于行业均匀水平。而且高负债也能够支持一个更快速的增长。但是这类企业一旦它的低谷周转速度跌下往，跌到0.2-0.3倍水平，负债上限从70%以上降落到30%左右。这也是为甚么每次低谷中率先降价的都是范围化扩大的企业，由于他一定要把周转速度维持在相对公道的水平上。　　我们谈了高端企业和范围化企业各自财务安全的底线。但是现在这个趋势是，一线城市和部份二三线城市地价上升都很快。这迫使很多范围化企业也必须要开发一些高端化的产品，否则很高价拿的地就不值了。同时在调控背景下，大量推出的保障性住房也吸引着一些中高端定位的企业进进到经济型产品

7、的领域，所以这类产品定位的融会就成为一种新的趋势。也因此很多企业都面临着混合产品线的管理题目。这里说的管理不单单是我们通常意义上品牌的管理，实在更重要的是金融资源配置题目。很多企业都觉得，原来我定位范围化，我可以做高端化。或做高端化的我可以轻易进进范围化领域，但实在这实在不简单。昨天有两位佳宾都谈到做住宅开发企业和做贸易地产这是两类产品，这两类产品，高端住宅和大众化住宅也是两类产品，他们的金融属性完全不同。固然他们都是屋子，固然都是钢筋水泥结构，但是金融属性有很大差异。所以对企业资源配置能力就提出了更高的要求。举一个例子，假定一个企业有资本金100亿，其中在高端项

8、目上投进5