浅谈刚需型住宅景观成本控制

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1、浅谈刚需型住宅景观成本控制宁波银亿房地产开发有限公司浙江宁波摘要：在目前严峻的楼市形势下，各房产公司都严控成木，刚需型住宅如何做到在有限的成木投入做到最大的景观效果产出。文章从笔者主持的几个刚需型住宅项目分析景观成木构成、成本投入，从而到达设计过程中成木控制的参考、指导目的。关键词：刚需型住宅；景观成木构成；过程控制景观工程虽属房地产项目的配套工程，但优秀的景观具有对提升楼盘竞争力，抬升产品售价的直接影响。房产公司经过多年开发早已认识到景观对于楼盘的溢价作用，从而涌现一大批优秀景观的楼盘及公司。如绿城、龙湖、万科的景观风格自成一体，成为行业内标杆。房产公司根据不同特性的产品进行不

2、同比重的成木投入，一般都往高端产品的倾斜，因此这类产品的设计过程中的成木控制相对比刚需型产品缓和，设计过程相对轻松，景观效果较能出彩。而刚需型产品一般都为严控、强控，因而对设计过程的成木把控尤为重要，要取舍要精简要强化客户敏感点。通过几个项目的硏究数据表明，刚需型项目的景观单方造价基木在350-450元/平方米之间浮动，核算到项目开发资金总投入，约占1.3-1.9%o1、景观成本构成房地产公司的景观成木构成即景观设计的范畴略有不同，但总体来看差异性不大。以某公司的成木构成表为例（需注意的是下表中景观成木不包含的内容,沥青路与侧石的费用亦含在景观总造价在项目开发资金总投入的占比，即

3、景观实际的造价比13^1.9%更少）：通过上述列表可以清晰得到景观限额成木内容，从而在项目定位初期就有关键性的造价指导，可对方案布局成木进行统筹分配。对“预计花多少钱，怎么花钱”做到心中有数，避免脱离项目自身情况，避免出现成本超标而导致反复修改或者推翻既定设计方案的状态。此表需在项目启动后方案设计前提交给设计单位，使其可针对性的进行方案设计，做到“如何花钱，钱花在哪里”。2、景观成本分区控制2.1刚需型住宅产品分类2.2根据产品特性，制定景观成本分区依据2.2.1关注客户敏感点原则购房者最为关注的因素主要为①小区的规划设计、整体及周边的环境②楼盘的地理位置、各种配套交通设施③小区

4、整体的生活方式趋向性等组成。通过对客户的敏感点的研究与分析，制定相对应的设计构想及设计方向。2.2.2风格的延续性原则根据项目的建筑定位，如新古典或新中式等建筑风格，景观亦延续风格并发扬光大，避免脱离产品自身特色。2.3制定景观成本分区定位标准，以单方成本450元/m2为例，景观成本分区、单方造价及控制要点表3、景观成本控制具体介入阶段因在方案规划阶段、设计阶段（初步设计及施工图阶段）、招标阶段、施工阶段全程进行控制。一般在方案规划阶段已确定基本成本方向，后期阶段只是对方案规划阶段的补充及优化。3.1方案规划阶段，即可根据景观成本构成表及成本分区控制表中的内容，通过对软硬景的分部

5、分项比较，划分成本配比，便于后期阶段的优化。3.1.1待设计方案大体布局后，需进行景观分部分项成本估算比对，进行第一次成本对标，以检验方案中的成本分配是否合理是否超标情况出现，有无优化措施及手段。某项目成本估算表（地下车库顶板以1.1米的荷载进行土方冋填）从上述估算表中研究得出，无法优化或者优化有限的成本项（可称之为固定成本）几乎已经占用成本的50%费用；纯景观费用（可称之为可变成本）375349元与以上相加已超景观总成本。通过列表，可针对性的进行成本分配、成本优化、成本复核，进行全程成本监控，达到限额成本要求。若项目成本超标，需合理控制软硬景、水景、景观构筑物等的比例，估算表动

6、态的显示成本变化，从而达到修正景观设计方案的目的。而表中的不锈钢井盖、其他费用如成品桌椅等未计入在内，因井盖数量需根据根据市政雨污水井测得（此阶段，市政设计还未正式启动），仅可进行经验估算。通常来看项目面积越小相对来说固定成本占比越大，反之则较少。无地下室项目亦可根据此表进行全程控制。3.2设计阶段的成本控制重点，主要在与优化硬景比例及材料选择替换及软景的土、乔、灌、草比例的合理分配。每个设计阶段都需跟进成本对标，实行全程控制。3.2.1硬质景观的材料选择原则1）功能为主，减少无必要的硬地；非功能性的节点，酌情考虑是否保留；2）设计中人量利用现有的地形产生直线作为景观构成；曲线及

7、弧线则选取合适的材料进行搭配和控制；3）控制设计尺寸：所有尺寸尽可能符合模数；4）车行道与各种入口交汇处铺装天然石材。园路铺装使用树脂加工材料、混凝土压模、人造石材、砖等，部分可天然石材。比例尽量控制在7（砖）：3（花岗岩），以上必须满足验收规范；5）硬质景观占总体景观总量的20%；水景占总体景观的3%。尽量减少水景比例；6）石材中自然面、荔枝面比其他面状贵，要合理使用；7）控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼（规则铺装比碎拼的人工成本约便宜一倍）；8）硬质景观中地面所采用的