国有土地上住宅征收评估市场比较法改进研究——以南昌地铁规划用地住宅征收为例

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1、学位论文独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得南昌文学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位敝作者签名(手写)．鼬军签字日期．列多年6月彳日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解南昌大学有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的

2、复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权南昌大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)学位论文作者签名c手瓢鬣西耳签字日期：加／>年6月6日学位论文作者毕业后去向：工作单位：通讯地址：导师签名(手写)：签字日期：加侈年易月f日电话：邮编：摘要目前，随着我国征收补偿的“市场化”法律要求和房地产估价理论研究的丰富和完善，针对国内房屋征收特别是住宅征收估价中“非市场化”的现状，本文以征收估价

3、目的为主线，国有土地上的住宅为主体，对市场比较法进行深入分析。本文始终坚持“结果可信，操作实用”原则。首先，论述了市场比较法应用中存在着较大影响征收估价结果的问题，如城市房屋类型划分不清、标准样本住宅设定缺乏标准、现场勘查有失规范、“同一供需圈”界定模糊、可比实例的选取缺少依据以及成新率的确定不科学等。其次，从规范层面和技术层面对市场比较法进行了完善，如对征收估价现场勘察从实物、权属关系和财务状况三方面进行核查；对“同一供需圈”的划分则综合了基准地价土地等级划分方法和按照房屋价格分布划分方法的优

4、点；运用德尔菲法和熵权法确定价格影响因素的权重，引入模糊数学理论，提高可比实例的精度；综合采用直线法和成新折扣法求取成新率等等。最后，通过现势性强的典型案例——南昌轨道一号线征收评估，对市场比较法各环节的完善构想进行实践上的实证分析，取得较好的效果。关键词：住宅；征收评估；市场比较法；AbstractABSTRACTNowadays，withthelawrequiresof‘‘themarketizationofprice”abouthouseexpropriationandcompensati

5、oninChina，andthestudyofRealestateappraisaltheorybecomericherandmoreperfect，Accordingtothe“non-marketizationofprice’’situationofcivilhouseexpropriationandcompensationcurrently,thispapertkaeappraisalpurposeofhouseexpropriationasmainline．Takethehouseoft

6、hestate-ownedlandasthemainbody,toanalysisthemarketcomparisonapproachindepth．Thestudyadheretotheprincipleof“persuasiveandpractical’’frombeginningtoend．Firstly,statetheproblemsexistinginthemarketcomparisonapproachpracticethateffectonvaluationresultmore

7、seriously．suchasurbanhouseclassificationisnotclear、lackofstandardstosetthestandardsamplehouse、fieldinvestigationofhouseexpropriationintheappraisalactivitiesisnotstandard、thedefinitionof“comparablesearcharea'’isfuzzy、lackthebasisofcomparablehouseandco

8、nfirmthehouse’Snewrateunscientific．Secondly,fromspecificationlevelandtechnicalleveltoimprovethemarketcomparisonapproach，suchasfromphysicalcondition、theownershipandfinancialsituationthreeaspectstoverify；Incombination讯thadvantageslandgradingoflanddatum