国有土地上住宅征收评估市场比较法改进的研究——以南昌地铁规划用地住宅征收为例

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1、摘要目前，随着我国征收补偿的“市场化”法律要求和房地产估价理论研究的丰富和完善，针对国内房屋征收特别是住宅征收估价中“非市场化”的现状，本文以征收估价目的为主线，国有土地上的住宅为主体，对市场比较法进行深入分析。本文始终坚持“结果可信，操作实用”原则。首先，论述了市场比较法应用中存在着较大影响征收估价结果的问题，如城市房屋类型划分不清、标准样本住宅设定缺乏标准、现场勘查有失规范、“同一供需圈”界定模糊、可比实例的选取缺少依据以及成新率的确定不科学等。其次，从规范层面和技术层面对市场比较法进行了完善，如对征收估价现场勘察从实物、权属关系和财务状况三方面进行核查；对“同一供

2、需圈”的划分则综合了基准地价土地等级划分方法和按照房屋价格分布划分方法的优点；运用德尔菲法和熵权法确定价格影响因素的权重，引入模糊数学理论，提高可比实例的精度；综合采用直线法和成新折扣法求取成新率等等。最后，通过现势性强的典型案例——南昌轨道一号线征收评估，对市场比较法各环节的完善构想进行实践上的实证分析，取得较好的效果。关键词：住宅；征收评估；市场比较法；AbstractABSTRACTNowadays，withthelawrequiresof‘‘themarketizationofprice”abouthouseexpropriationandcompensatio

3、ninChina，andthestudyofRealestateappraisaltheorybecomericherandmoreperfect，Accordingtothe“non-marketizationofprice’’situationofcivilhouseexpropriationandcompensationcurrently,thispapertkaeappraisalpurposeofhouseexpropriationasmainline．Takethehouseofthestate-ownedlandasthemainbody,toanalys

4、isthemarketcomparisonapproachindepth．Thestudyadheretotheprincipleof“persuasiveandpractical’’frombeginningtoend．Firstly,statetheproblemsexistinginthemarketcomparisonapproachpracticethateffectonvaluationresultmoreseriously．suchasurbanhouseclassificationisnotclear、lackofstandardstosetthesta

5、ndardsamplehouse、fieldinvestigationofhouseexpropriationintheappraisalactivitiesisnotstandard、thedefinitionof“comparablesearcharea'’isfuzzy、lackthebasisofcomparablehouseandconfirmthehouse’Snewrateunscientific．Secondly,fromspecificationlevelandtechnicalleveltoimprovethemarketcomparisonappr

6、oach，suchasfromphysicalcondition、theownershipandfinancialsituationthreeaspectstoverify；Incombination讯thadvantageslandgradingoflanddatumvaluemethodandaccordingtohousepricesdistributionmethodtodefinethe“comparablesearcharea”；MakeuseofDelphimethodandEntropyweightmethodtodeterminethehousepri

7、ceimpactfactorsweights，andintroducingthetheoryoffuzzymathematicstoimprovetheaccuracyofcomparablehouse；Incombination、航t11theresultsonstraight-linemethodanddiscountmethodofbuilding．Finally,thestudytakethecurrenttypicalca_S拿———-tbesubwayrailline1ofNanchangcityabouthousedemol