物业税的研究

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1、物业税论文摘要：开征物业税的缘起，开征的原因，怎样去征收极其物业税的前景.关键词：物业税，物业，土地出让金.开征物业税的缘起十六届三中全会曾明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”从物业税的角度来看，实际上涉及到两种不同的城市管理方式：一种是城市土地采用批租形式，在这种形式下政府必然希望土地能够卖出较好的初始价钱，以便于政府改善公共服务和城市基础设施；另外一种形式是，土地的供应和交易基本上没有限制，但是土地的使用要定期进行评估，在此基础上征收财产税，这会使土地初始价格比较低，但每年都要承担一定的物业税。何谓物业税什么是

2、物业税？是否所有商品房业主都要缴交？对房价有什么影响？这是人们普遍关心的问题，但首先我们必须界定清楚到底什么是物业税。根据报道,按有关的专家介绍，物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。比如公路、地铁开通后，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也要提高。问题就出在这里：物业税到底应该是财产（房产）税，还是地产税？一般我们所说的物业，主要是指房产和大宗的不动产；在土地产权可以私人拥有的国家也应当包括地产。但我们国家目前私人尚不允许拥有土地产权，只有一定年限的土地使用权。因此，私人和企业并

3、不真正拥有土地产权，所应交纳的应当是地租，而不是地产税。我认为：物业税就应当只是财产税或房产税，而不应与地产税和地租混为一谈，否则就容易混淆概念，用物业税替代地产税或房地产税，用物业税改革替代房地产税制的改革。为何要开征物业税弄清楚什么是物业税之后，我们要弄明白国家和政府为什么要开征物业税。十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”但现在物业税改革的基本框架,是要将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。这一改革的思路和框架，显然超出了十六大提出

4、的城镇建设税费改革和作为财产税的物业税的改革范畴。也就是说，要实现上述所谓的物业税改革，就必须相应地改变我国现行的房地产税收制度和土地供应制度，否则就难以实施和操作。我认为：国家开征物业税的真正目的，并不是要借物业税的开征来改革房地产现有的税收体制和土地供应体制，主要还是为了开辟税源、扩大财政收入,在这个前提下再适当地调整和改革城镇建设的税费。如果国家是想要调减税收,何必要开征物业税呢，合并和削减房地产的税费就可以了，完全没有必要开征新税种，更没有必要以物业税来替代房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金。怎样征收物业税关于物业税的计征办法有两种说法:前一种是以中国

5、税务学会理事、中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华为代表的。他主张，作为对社会贫富差距的重要调节手段，物业税已经到了应该开征的时候。但对于自用房屋，他建议釆取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋交税的方式征收。他指出，我国现行的房产税仅针对经营性质的房屋，征收面太窄，负担过重，应该加以改革。因此他提出对于自用房屋，采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋交税的方式征收。在目前物业价值评估体系还未完善的情况下，可考虑采取房屋原值扣除30%作为”应纳税物业价值”，税率不宜高于0.5%o这一思路和框架基本上是建立在扩大税源、增加税收、平抑贫富的目的之上的，既可以调整部分现行的税

6、费，又不会对现行房地产税收制度和土地供应制度带来太大的冲击和影响，因此可行性和可操作性都很强。另一种说法是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，要将开发商建房时缴交的部分税费，改由购房者以后每年逐年缴交，包括政府现在一次性收取的土地出让金，都将分成50年或70年来计收。从理论上说,按这种方法征收物业税，在购买新房这一环节上消费者至少可降低10-20%>甚至30-40%的购房成本。从表面上看，这种做法对国家、对购房消费者和对发展商都好象有利，但实际上改革的难度相当大、操作的可行性相当小,而且弊端也相

7、当多。为什么物业税不能替代土地出让金中国人民银行行长周小川在谈物业税时，提到两种不同的城市管理方式：一种是城市土地采用一次性批租和收地价的形式；另外一种是分期收取地租或地价的形式。到底哪一种形式更适合中国的国情，其实结果是不言而喻的。如果改变现行的土地供应制度，不是采取土地拍卖和挂牌竞价出让,而是将土地无限制地供应和交易，又无须一次性交付地价或地租，那样的情形在中国行得通吗？恐怕只有回到计划经济的年代，才有可能实施这种几乎是无偿划拨的土地供应和交易形式，相信即使是西方福利社会要做到这点也是极为困难的。物业税替代土地出让金的弊端