房地产成本管理经验分享p

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1、房地产成本管理经验分享北京钧涵基业企业管理顾问有限公司2009年4月内容淡市下房地产成本管理新挑战淡市下房地产企业成本管理新思维如何从管理角度有效控制成本2毋庸置疑，中国房地产行业已经走向下行空间一季度二季度三季度四季度商品房预售面积景气指数6689.767.492.6商品房销售价格景气指数111.1111.29577.33虽然第一季度各地市场走出了小阳春的态势，但如果就此断言中国房地产行业触底还言之尚早宏观环境需求供给宏观环境虽然有所好转，但还谈不上经济复苏，国际环境仍然不乐观？房价仍然偏高，消费者信心仍未恢复，观望情绪仍然很浓，投资性被压抑07年高价拿地项目今年集中入市，08年各公司

2、大量存货未售，各公司今年资金压力将出现前所未有的压力，也会构成很大的供给压力4降价销售成为不可阻挡的市场潮流客户与产品成本控制进度质量成本的平衡房地产已经从卖方市场转化为买方市场，客户有了更多的选择，市场不能再依靠单纯的策划，如何精准的把握需求并转化为产品语言？消费者的观望必将导致价格的下跌，成本的因素将变得更加敏感，成本控制将变得前所未有的重要再卖方市场下，三要素的平衡往往让位于速度，在买方市场下，三者的平衡将更为挑战开发商感言：降价还是硬道理5房地产行业的竞争已经从资源的竞争转向客户的竞争与运营能力的竞争资源的竞争产品和客户的竞争运营能力的竞争产品实现过程设计管理采购管理工程管理营销

3、管理客户服务土地获取和项目论证项目策划管理成本管理资源客户运营6快速扩张的模式需要转向精细化运营的模式，当行业利润从暴利转向平均利润的时候，成本控制将具有战略意义7内容淡市下房地产成本管理新挑战淡市下房地产企业成本管理新思维如何从管理角度有效控制成本8成本管理新思维---三大转变从乙方挖潜到客户挖潜从后端控制到前端控制从成本核算到成本控制房地产行业习惯通过招投标低价中标进行成本控制，从乙方压榨利润，在新的环境下，必须转变为通过准确的把握客户需求从而做出性价比高的产品房地产行业习惯在招标阶段和施工过程进行成本控制，在新的环境下，必须后端控制转变为关注产品定位和设计管理，从前端进行控制在传统

4、的管理模式下，成本部门更多是做的预算工作，承担的是成本核算的职责，在新的环境下必须从核算转变为控制9从客户价值到成本控制—不同需求的客户其关注点是不一样10从客户价值到成本控制—企图满足所有客户的需求是一种没有战略的且成本极高的表现置业次数与购房动机11从客户价值到成本控制—客户的需求是可以排序，在一定的成本约束下，你只能满足关键的需求，并尽量满足次要的需要绿色标出是最重要的因素,黄色标出次重要的因素,购房预算不同的人,对因素的重要性排序略有不同.在购房预算较高的人群中,“造园形式”,“教育配套”和”高尔夫球场”相对重要.而”物业管理模式”相对重要较低12从客户价值到成本控制—将需求转化

5、为产品语言标准化产品体系空间尺度功能组织部品性能物理指标设备要求………居住要求使用标准性能标准技术标准部品模块化功能模块化户型模块化组团模块化设计模块客户行为自我实现尊重归属安全生理需求13从后端控制到前端控制预算合同成本控制认价变更控制定位控制结构选型材料设备选型规范要求范围内的变通设计质量控制14从成本核算到成本控制成本控制倾向于建立总量级的成本控制体系;按照“合同分类”的思路重构“成本控制树”;避免跨项目、科目签订合同;前置合同控制环节（签约、变更）成本核算基于工程造价思想建立核算（测算）体系；通过成本测算（合同分类）形成目标成本；项目结算后进行成本核算，定量分析；沉淀成本经济技术

6、指标库，为新项目测算提供参考依据；15内容淡市下房地产成本管理新挑战淡市下房地产企业成本管理新思维如何从管理角度有效控制成本16成本管理体系主要控制点全面的成本控制体系主要包括对土地成本、项目前期费用、工程建安成本、营销成本、管理成本和财务成本等六大分项成本的控制分项成本压缩空间占总成本比例主要控制手段说明土地成本较小30-35%尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠认真开展尽职调查，减少操作风险加强项目可行性研究和项目论证土地成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间较小前期费用大2-3%搞好政府关系，争取报批报建费用减免工程成本大50-55%设计单位争取最优性价比开展

7、设计阶段的成本控制和限额设计严格设计变更和工程签证审批建立供应商管理体系，加强供应商考核，建立战略采购伙伴关系规范采购管理，严格资质预审和评标、定标加强新材料、新工艺、新设备的研究运用虽然前期设计费用本身并不多，但设计方案决定了工程造价的70％～80％左右，因此设计管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大营销成本大5-8%实行媒体投放的跟踪评价，选取性价比最高的推广方式加强广告、策划公司的采购管理营销