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1、房地产市场发展趋势RealEstateMarketStatus2015Spring谷泽综合鉴定所（房地产评估公司）1■房地产“天气预报”现在2015上半期2015下半期所有的用途晴有时阴晴有时阴晴有时阴办公楼晴有时阴晴有时阴晴有时阴租赁房晴有时阴晴有时阴晴有时阴商业设施多云晴有时阴晴有时阴物流设施晴有时阴晴有时阴晴有时阴◆概述2014年12月房地产天气预报（所有的用途）为“晴有时阴”，接下来，2015年上半期和2015年下半期也都是“晴有时阴”的预测结果，估计晴天的状态会继续下去。按用途来预测，2015年以来，坚挺的租赁市场也
2、是“晴有时阴”。出租房屋和物流设施2015年以来的预测也是“晴有时阴”。虽然商业设施收到了消费税的短期负面影响，但是预测转成了“晴有时阴”。◆“T-Max”房地产天气预报“T-Max”房地产天气预报是市场趋势的一种定性表达方式。提取J-REIT（JapanRealEstateInvestmentTrust/日本房地产投资信托基金）房地产的标准样本（这次调查抽出了250件），并预测了半年和7个月到12个月之后的各NOI（NetOperatingIncome/净收益）。这NOI和中长期的安定基准的NOI比较，有多少偏离就比喻成天气
3、预报。这次公布了2014年末和2015年上半期（2015年1-6月）下半年（2015年7-12月）的天气预报。（Source)T-MAXCo.,Ltd.©2014TheTanizawaSogoAppraisalCo.,Ltd.AllRightsReserved.2■东京中心办公区租金呈恢复趋势(大手町、丸之内、有乐町)租金高租金上涨租金下降空置率上升空置率上升左图显示了平均租金报价与空置率之间的关系。从中可以确认得知这样的周期：如果空置率升高，租金就会降低，如果空置率开始改善（降低）的话，租金逐步恢复。空置率空置率低高◆东京中
4、心办公区的趋势大型写字楼的空置房间得到利用，利用率呈改善趋势租金上涨租金下降空置率下降空置率下降可以确认得知免租期呈缩短的趋势。还有，关于现有租户的租金，有一部分呈现出上涨的租金动向。租金呈现恢复、上涨趋势。低(来源)根据各种公布的数据，谷泽综合评估事务所编辑。3■MAP‘s【写字楼的价格】MAP‘s【available/有效面积（可出租面积）的单价】10K（万）日币/3.3㎡东京中心办公区/S·Aclass2015年4月1日1,600【总结】1,400CapRate/资本化率的下降和租金1,200提高，引起了有效面积（可出租
5、面积）的单价水平的整体上涨。1,0001230800600【估价方法】690770700400730660630※在各办公区各抽出了几个写字200楼，假设各写字楼的租金和CapRate（资本化率）,估算了各写0AroundTokyoStationKandaYotsuyaginzaAkasakaRoppongiAoyama字楼的价格。※各写字楼的价格÷有效面积（可出租面积）来计算有效面积的单价。通过统计这些数据，估算了该办公区的中间值、最大值和最小值。每年更新两次。4■【办公＆房屋】租金和空置率租金/3.3㎡OFFICE/办公空
6、置率租金/3.3㎡Residence/房屋空置率10010020,00020,00016,27815,00096.515,00096.110,0009510,0009511,0375,0005,0003.3㎡perrent3.4㎡perrentCapacityutilizationCapacityutilization09009003S04F04S05F05S06F06S07F07S08F08S09F09S10F10S11F11S12F12S13F13S14F14S05F05S06F06S07F07S08F08S09F09S1
7、0F10S11F11S12F12S13F13S14F14S◆办公写字楼的出租率在2010年下半年走出低谷，到了2014年上升至96.5％。实际租金从2009年上半期连续下降，但2014年下半期开始回升，可见有了恢复的迹象。◆房屋出租率在2014年下半期为96.1％，2011年下半期以来一直保持95％以上的较高水平。实际租金基本持平，保持在一个稳定的状态。©2014TheTanizawaSogoAppraisalCo.,Ltd.AllRightsReserved.5■房地产流动性①J-REIT房地产交易数量（％）DI之间的关系◆
8、日本央行已宣布了DI（diffusionindex）/扩散指数，是指金融机构对于房地产贷款的态度指标。根据DI显示2014年第四季度为+10，在接下来2015年第一季度为+15，这记录了J-REIT（JapanRealEstateInvestmentTrust/日本不動產投資
