北京超通科技有限公司ppt培训课件

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超市开发与投资1 1、发展战略业态选择地域选择本市为佳：1-3年已有全国性资源：初创跨省速率选择管理1家店与2家店有质的区别组织、运营、沟通、流程受控于：人才、资金、程序、技术2 1-1、计划明年、3年、5年发展计划店数、目标、地域投资、资金来源销售、利润、费用人才储备、培训、招募3 计划举例4 2、选址2-1、位置要求交通：拥堵/畅通；便利可视性：临街，停车：大卖场》1250M2城圈：避免市中心，边缘，地价，城市空洞化，堵车/停车，送货交通管制5 2-2、物业要求层数≤2，首层或地下；层高≥2.8M2有收货场：≥150M2面积：特级市场：5000-1万M2；综合超市：2500-5000M2超市：1500-2500M2食品超市：700-1500M2便利店：100M2设施：水/电/空调/暖/承重6 7 2-3、人口要求贴近居民衡量：1。距离2。时间保本点要求保本点低，要求人口少收入低，要求人口多一般性指标人≥每千平米2万户业态人口特级30万超市2-3万便利3-40008 2-4、合同要求租期≥15年；月付款租金（Z）：市调，取得最低价（￥/平米天）硬指标：Z≤单米绩效X0.7X4%单米绩效：已有店平均值；新店预估值；新店所在地竞争店估算值9 进入新城：Z≤100X月人均收入/（3000+月人均收入）例：北京，人均收入=965/月（2001年）Z≤100X965/3965=2.40元/米天本公司单米绩效=80，Z≤80X0.7X4%=2.24元/米天取低2.2410 2-4、人口调查商圈确定衡量：1。距离2。时间一般判断实地考察修正当地测量主力顾客交通工具5、10、15分钟业态时间距离特级15分钟5-10公里超市10分钟1-5公里便利3分钟500米11 商圈I：50%II：35%III：20%12 13 3、销售预测单米法本公司单米绩效平均值６０根据当地收入、竞争、人口调整：新店单米绩效预估（Ｄ）５０ＤＸ新店营业面积＝50x5000=25万／天简便，只估一个数客单价法商圈内户数Ｘ吸引率Ｘ月来店次Ｘ客单价商圈内人口数Ｘ吸引率Ｘ月人均消费14 吸引率哈夫模型吸引率=20005000m2３0002000(4)24min10min5min3000(5)2+5000(10)2+2000(4)2=50%15 竞争饱和度=商圈内零售额/消费额消费额=人口数X人均购买消费零售额：调查吸引度=商圈内消费额/现有零售面积例：=(12x310/30)/1.8=68比较当地已有店的单米绩效吸引度低也可能因当地已有店太差16 ４、投资预估初期经验数据：装修　设备　开办　　商品例，5000平米店，租装修＝300/m2;设备=800/m2;开办=90万；商品＝80万中期大项预估：装修，设备，后期设计，预算，设备清单17 ５、回报速估参照已有店：月费用＝人事＋运行＋租金如：4000平米店：10+15+18保本月销＝（月费用－出租收入）Ｘ1.17赢利率＝(43-2)*1.17/0.15=320万／月18 中期参照已有店：固定费用，变动费用率保本点15%9.4%3201819 后期专业人士专业软件内部收益率，投资回报率，净现值，回收期，十年现金流银行，董事会新店方案比较20 投资回报的计算专用软件（易通投资顾问1.2)新店的评估21 22 6、店址判断的依据租金保本计算物业人口销售预测竞争投资速估表新店址表前期研讨人口调查投资预估合同条件可行报告财务预测布局设计23 确定店址总部：开发，总经理，财务，运营同时：店长，三经理谈判：市调，商品结构工程：招标看地填新址表看地谈判速估人口/竞争调查可行报告决策律师校核签约24 ６、开店流程设计→工程→设备→商品→店面总部包揽；店长全权人事；财务进程表任务单：项目，人，时间每周付款计划、人员计划25 任务举例商品结构，定价，开业促销，人事招募，培训店面布局，排面图，标识，26 27