蓝博湾房地产项目可行性研究报告04606.doc

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1、徐州市铜山区电缆厂地块开发项目可行性研究报告2011年5月10日39第一章 项 目 概 况第一节：项目基本情况一、 项目名称：蓝博湾数码城（暂定）（华东地区IT产业城市综合体国家创新产业集聚区淮海高科人才居住示范区）二、项目地址：江苏省徐州市铜山区新区北京路三、项目内容：拟建成为中国东部地区最大的IT产业集聚地和华东地区最专业的集高端品牌展示、电子商务终端体验、休闲娱乐文化、商务办公、大型超市等功能为一体的IT产业销售展示城市综合体。四、项目目标：1、 使之成为铜山新区北京路的标志性物业。2、 实现本项目物业潜在价值最大化。3、 创造

2、本项目物业的环境效益、经济效益、社会效益的统一。第二节：项目区位分析 一、区位（一）、项目地块位置状况  蓝博湾商业项目处于江苏省徐州市铜山区新区北京路中心地段。项目总占地198亩。（二）、项目地块区位因素分析391、基础判断：项目属于铜山区北京路主轴商圈，交通便利，周边商业及住宅均面向中高层消费群体，具有一定的消费力。运用差异化效应产生巨大利益。2、城市位置：项目位于铜山区政府驻地内，作为徐州面积最大、人口最多、经济总量最强的区，铜山区环抱徐州市区，具有典型的城郊型经济特点。3、交通条件：紧邻城市主干道北京路，区内高速、高铁交汇，未

3、来地铁交错，交通便利顺畅。4、商业基础：项目周边汉府雅苑等中高档社区的中高层次消费群体迸发出旺盛的购买力，奠定了区域商业繁荣的基础和前景。5、发展前景;铜山区内保利集团、中住集团等国家大型开发企业在项目周边投资大型商业，表明该地区前景良好，加之政府政策导向，使该地区前景光明。B、区域因素 1、位置项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺畅。2、交通39项目外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速5小时可达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈25分钟距离，到新城区15分钟车距。  3

4、、基础设施情况    (1)．供水    市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。    (2)．排水    区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。    (3)．供电    区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。    (4)．通讯    区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。 4、环境条件    区域环境质量较好，环境污染较小。5、产业集聚度区内目前土地利用大多为商服、门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。但奇缺大型商业设施。 C.个别因素392011年9月28日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划

5、调整后市区行政区域面积3037.3平方公里，总人口306.4万人，使徐州市区行政区域从全省第10位上升到第3位，面积和人口分别达到调整前的2.6倍和1.7倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设的基础。此次区划调整给铜山带来了极大的发展机遇，对进一步推动北京路商圈的建设有着非常重要的意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑的重要问题。如何最大限度地利用该地块，提升该地块的产业升级，加快该地块商圈形成，形成铜山新的经济增长极，为铜山的发展带来重要

6、的贡献是重中之重思考的首要问题。该项目拟发展成为华东最大的IT产业集聚地和最专业的集高端品牌展示、电子商务终端体验、休闲娱乐文化、商务办公、大型超市等功能为一体的IT产业销售展示城市综合体，通过市场化运作，将会成为经营城市、提升城市品位的一个范例。  二、经济指标住宅区（1）总用地面积：141985m2（2）规划用地面积：101700m2（3）总建筑面积：254400m2（4）住宅建筑面积：250200m2（5）公建建筑面积：4200m2（6）地下车库面积：41700m2（7）居住户数1930户（8）居住人口6176人（9）建筑密度2

7、0.8%39（10）绿地率39.2%（11）容积率2.50（12）停车位1544辆商业区（1）总用地面积：141985m2（2）规划用地面积：40285m2（3）总建筑面积：141400m2（4）地下一层商业面积：22300m2（5）地下二三层车库面积：44600m2（6）建筑密度48.6%（7）绿地率18.2%（8）容积率3.51（9）停车位1424辆 第三节：项目SWOT分析 一、优势S  （一）项目背景徐州“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通

8、枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。既是江苏省苏北地区的重要城市，也是淮海经济区的中心城市。国务院已批准将徐州发展成较大城市，同时，徐州也是江苏省委、省政府重点发展的三大都市圈之一。39全市辖三县两市五区，总面积