蓝博湾房地产项目可行性研究报告

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1、徐州市铜山区电缆厂地块开发项目可行性研究报告2011年5月10日39第一章 项 目 概 况第一节：项目基本情况一、 项目名称：蓝博湾数码城（暂定）（华东地区IT产业城市综合体国家创新产业集聚区淮海高科人才居住示范区）二、项目地址：江苏省徐州市铜山区新区北京路三、项目内容：拟建成为中国东部地区最大的IT产业集聚地和华东地区最专业的集高端品牌展示、电子商务终端体验、休闲娱乐文化、商务办公、大型超市等功能为一体的IT产业销售展示城市综合体。四、项目目标：1、 使之成为铜山新区北京路的标志性物业。2、 实现本项目物业潜在价值最大化。3、 创造本项目物业的环境效益、经济效益、社会效

2、益的统一。第二节：项目区位分析 一、区位（一）、项目地块位置状况  蓝博湾商业项目处于江苏省徐州市铜山区新区北京路中心地段。项目总占地198亩。（二）、项目地块区位因素分析391、基础判断：项目属于铜山区北京路主轴商圈，交通便利，周边商业及住宅均面向中高层消费群体，具有一定的消费力。运用差异化效应产生巨大利益。2、城市位置：项目位于铜山区政府驻地内，作为徐州面积最大、人口最多、经济总量最强的区，铜山区环抱徐州市区，具有典型的城郊型经济特点。3、交通条件：紧邻城市主干道北京路，区内高速、高铁交汇，未来地铁交错，交通便利顺畅。4、商业基础：项目周边汉府雅苑等中高档社区的中高层

3、次消费群体迸发出旺盛的购买力，奠定了区域商业繁荣的基础和前景。5、发展前景;铜山区内保利集团、中住集团等国家大型开发企业在项目周边投资大型商业，表明该地区前景良好，加之政府政策导向，使该地区前景光明。B、区域因素 1、位置项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺畅。2、交通39项目外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速5小时可达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈25分钟距离，到新城区15分钟车距。  3、基础设施情况    (1)．供水    市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。    (2)．排水 

4、   区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。    (3)．供电    区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。    (4)．通讯    区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。 4、环境条件    区域环境质量较好，环境污染较小。5、产业集聚度区内目前土地利用大多为商服、门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。但奇缺大型商业设施。 C.个别因素392011年9月28日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区行政区域面积3037.3平方公里，总人口306.4万人，使徐州市区行政区域从全省第10位上升到第3位，面积和人口分别达到调整前的2.6倍和1.

5、7倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设的基础。此次区划调整给铜山带来了极大的发展机遇，对进一步推动北京路商圈的建设有着非常重要的意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑的重要问题。如何最大限度地利用该地块，提升该地块的产业升级，加快该地块商圈形成，形成铜山新的经济增长极，为铜山的发展带来重要的贡献是重中之重思考的首要问题。该项目拟发展成为华东最大的IT产业集聚地和最专业的集高端品牌展示、电子商务终端体验、休闲娱乐文化、商务办公、大型超市等功能为一体的IT产业销售展示城市综合体，

6、通过市场化运作，将会成为经营城市、提升城市品位的一个范例。  二、经济指标住宅区（1）总用地面积：141985m2（2）规划用地面积：101700m2（3）总建筑面积：254400m2（4）住宅建筑面积：250200m2（5）公建建筑面积：4200m2（6）地下车库面积：41700m2（7）居住户数1930户（8）居住人口6176人（9）建筑密度20.8%39（10）绿地率39.2%（11）容积率2.50（12）停车位1544辆商业区（1）总用地面积：141985m2（2）规划用地面积：40285m2（3）总建筑面积：141400m2（4）地下一层商业面积：22300m2

7、（5）地下二三层车库面积：44600m2（6）建筑密度48.6%（7）绿地率18.2%（8）容积率3.51（9）停车位1424辆 第三节：项目SWOT分析 一、优势S  （一）项目背景徐州“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。既是江苏省苏北地区的重要城市，也是淮海经济区的中心城市。国务院已批准将徐州发展成较大城市，同时，徐州也是江苏省委、省政府重点发展的三大都市圈之一。39全市辖三县两市五区，总面积