松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究

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1、松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告呈：上海大江（集团）股份有限公司自：上海受丰房地产投资顾问机构2008/3/661松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构目录1项目概况51.1项目地理位置51.2项目现状及用地性质61.3项目主要技术指标及操作要求82项目市场分析及定位前的思考92.1松江区房地产市场整体分析92.1.1供应分析92.1.2需求分析92.1.3供求分析102.1.4价格分析102.1.5后市分析112.2项目区域住宅市场分析142.2.1项目

2、区域住宅板块分析142.2.2松江老城住宅市场分析172.2.3松江新城住宅市场分析202.3项目区域商业市场分析242.3.1项目区域商业范围界定242.3.2项目区域几大商圈调查252.4项目定位前的思考332.4.1对业主商业需求的理解342.4.2对商业地块整体布局的思考352.4.3对商业地块主题的思考353项目市场定位393.1项目商业定位（推荐方案一）393.1.1商业整体概念定位3961松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构3.1.2商业规划布局建议393.1.3商业建筑外观建议413.1.4商业具体业态建议423.1.5

3、商业地块整体运作思路433.1.6商业价格定位443.2项目商业定位（推荐方案二）443.2.1商业整体定位及布局443.2.2商业地块整体运作思路463.2.3商业价格定位463.3项目住宅定位464两商业推荐方案的比较484.1两商业开发方案比较484.1.1两商业方案规划建设内容比较484.1.2两商业方案开发销售进度比较494.2两商业推荐方案投资回报比较504.2.1两商业方案投资成本比较504.2.2两商业方案销售收入比较514.3两商业推荐方案的综合比较515项目主推方案整体投资收入估算及经济效益评价535.1项目主推方案整体初步开发方案535.1.1项目主

4、推方案整体规划建设内容535.1.2项目主推方案整体分期情况535.1.3项目主推方案整体开发进度安排545.2项目主推方案整体销售收入估算555.2.1项目主推方案整体静态销售收入估算555.2.2项目主推方案整体动态销售收入估算555.3项目主推方案整体投资成本估算565.3.1项目主推方案整体静态投资成本估算5661松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构5.3.2项目主推方案整体动态投资成本估算575.4项目主推方案整体经济效益评价575.4.1项目主推方案整体现金流量表575.4.2项目主推方案整体经济评价指标586项目主推方案整

5、体不确定性分析596.1项目主推方案整体投资成本敏感性分析596.2项目主推方案整体销售收入敏感性分析596.3项目主推方案整体小结5961松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构1项目概况1.1项目地理位置项目位于上海松江老城区谷阳南路东侧，近中山路。项目整体分为三个地块，分别为A地块：松江区谷阳南路26号（商业用地3896平方米）；B地块：松江区谷阳南路28号（商业用地515平方米）；C地块：松江区松江内—167地块（住宅用地7752平方米）。三块地位置及地形图如下图所示：61松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产

6、投资顾问机构1.2项目现状及用地性质土地性质A地块：商业用地性质，占地面积3896平方米，规划容积率指标2.25，可建面积8766平方米；B地块：商业用地性质，占地面积515平方米，规划容积率2，可建面积1030平方米；C地块：住宅用地性质，占地面积7752平方米，规划容积率1.55，可建面积12016平方米。土地现状A地块：现该地块上已建成商业办公用房六幢，现空置，建筑面积共6869平方米（未用足容积率）；61松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构B地块：现该地块上已建成商业办公用房一幢，现空置，建筑面积为881平方米（未用足容积率）；

7、C地块：现还有居民，该地块拆迁工作尚未启动。A地块B地块B地块现状（一栋四层办公楼待拆）61松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构C地块C地块现状（南部四层办公楼待拆）C地块现状（东部二层棚户待拆）C地块现状（北部三层居民楼待拆）1.3项目主要技术指标及操作要求A、B两商业地块可建面积分别为8766平方米和1030平方米，可总建面积9796平方米。A、B两地块现有房产完全空置，可随时拆除，先期启动。另A、B两地块紧邻、性质一致，可综合规划为一个商业项目。C地块住宅地块可建面积12016平方米，