【5A文】房地产销售与实务.ppt

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1、主要内容:第一部份:房地产法律法规第二部份:房地产销售与实务第一部份:房地产法律法规篇一.房地产项目销售应注意的法律法规二.最新法律法规信息传递一．房地产项目销售应注意的法律法规(1)、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2)、《中华人民共和国土地管理法》(3)、《商品房销售管理办法》(4)、《城市商品房预售管理办法》(5)、《城市房地产开发经营管理条例》(6)、成都市房地产市场管理相关政策等二.部份最新法律法规速递一个通知:《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(2010-3-8)两个暂行规定:(2010-2-1)《成都市商品房预售网

2、上签约暂行规定》《成都市商品房预售方案管理暂行规定》《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》严格二套住房购房贷款管理，申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。《成都市商品房预售方案管理暂行规定》1.预售方案经审核开发企业要现场公示2.自留房源需明确初始登记前不得上市交易3.楼盘调价先申报新价公示前须按原价销售4.成都市将建立透明售房网5.购房合同必须联机打印6.开通网上投诉平台(1)预售方案经审核开发企业要现场公示此次出台的《暂行规定》明确，开发企业申请商品

3、房预售许可时，应将商品房预售方案提交房产管理部门审核，而开发企业提交的预售方案，必须按照《暂行规定》要求明确项目基本情况、建设情况、房源、价格等在内的9大方面内容，而对于开盘时间，也是要求开发企业必须在预售方案中明确标示。《暂行规定》还明确，审核后的商品房预售方案列入销售现场信息披露“文件(文本)公示栏(台)”，内容进行现场公示，同时其主要内容在网签系统也要进行公示。《暂行规定》还规定，对于已审核的商品房预售方案一般不得变更，确需变更的，应重新申报。(2)自留房源需明确初始登记前不得上市交易《暂行规定》中明确，开发企业应当在商品房预售方案内列明自留房屋

4、的情况，并符合“少量、合理”原则。对于商品房预售方案确定的保留自有房产，原则上在办理房屋所有权初始登记前不得销售。简单来说，就是对于开发企业的自留房屋在没有拿到大产权以前，不能上市交易。《暂行规定》明确，开发企业应结合实际，合理确定申请商品房预售许可的规模，商品住宅项目一般不得分层、分单元和以套为单位申办预售许可。对已经办理预售许可的房源，开发企业须一次性将全部房源按预售方案申报价格公开对外销售，不得分批、分次销售。3.楼盘调价先申报新价公示前必须按原价销售(1)“楼盘调价要先申报！”(2)明确要求，不仅要严格执行预售方案中明确的销售价格，同时还要保证

5、在售楼现场公示的房屋价格要与商品房网上签约系统价格一致。如果开发企业确需要调整售房价格的，必须按程序重新进行申报。(3)同时《暂行规定》还明确，在开发商价格调整期间，其项目的可售房源仍按原价格销售，购房人要求购买的，开发企业不得拒售。(4)值得注意的是：楼盘的价格调整“口说无凭”，开发企业必须按照新调整的价格对商品房网上签约系统和销售现场“可售房源信息公示栏”的内容进行变更。同时，对多次调整价格的，开发企业应将每次调整的每套商品房价格列入销售现场信息披露“信息查访处”内容，方便购房人查询。4.成都市将建立透明售房网(1)成都市将建立‘透明售房网’(2)

6、开发企业在取得商品房预售许可证后，网签系统要公示包括商品房项目的基本情况，可售房源销售、销售签约情况、房屋订购情况等内容在网上一目了然，通过提高透明度，来规范房地产企业的销售行为，势必为房地产市场健康稳定发展系上一根“保险绳”。5.购房合同必须联机打印(1)购房合同即时备案订购房源超过15天自动转为“可售”房源。（2）现在通过联机打印，在15天之内还没有签订正式的商品房买卖合同，网签系统就会自动将“定购”状态恢复为“可售”状态。6.开通网上投诉平台(1)“凡是可售房源，开发商一律不得拒绝销售。”(2)成都市将通过建立网签系统监督管理制度，在系统中开辟全

7、新模块——“商品房项目网上投诉平台”来实现。而开发企业应及时在网上投诉平台上进行答复，接受社会监督。如开发企业未在5个工作日进行答复的，网签系统将自动关闭。(3)七种情况网签系统将自动关闭（1）如果开发企业出现网签系统房源及价格信息与销售现场信息公示内容不一致，开发企业不整改的；（2）不按照审查通过的商品房预售方案执行，情况严重的；（3）通过拟定或撤销商品房订购合同、商品房买卖合同等行为扰乱商品房交易秩序的；（4）有房不售、拒售或公示房价与楼盘实际成交价格严重不符的；（5）未按网上公布的时间、地点进行商品房（6）预售，抢注预售房源，欺骗消费者的；（7）

8、对同一套房屋多次订购或多套房屋累计订购率明显偏高的；第二部份:商品房交易与销售实务篇一.商品