【5A版】厂房改造项目定位分析及定位方案.pptx

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1、广州番禺区里仁洞厂房改造项目定位分析及定位方案本报告将“立足于项目自身条件，结合市场环境及客户，分析物业功能与项目的匹配度，从而确立项目功能定位和整体定位，最大化挖掘物业价值”，旨在为设计改造提供决策参考依据。前言目录一、项目自身条件分析二、区域及市场环境分析三、潜在客群分析四、定位思路及定位分析五、案例借鉴六、定位方案建议一、项目自身条件分析1.1项目简介1.2项目规划条件分析1.3项目环境分析1.4小结番禺区里仁洞厂房改造项目（以下简称本项目）位于广州番禺区南村镇里仁洞，原属曼瑟琳服装厂，由厂房、宿舍、车库三部分旧的物业组成。其

2、中：厂房现有5层，规划建设至6层；宿舍现有5层，规划建设成6层；车库现有1层，规划建设成3层。车库1.1项目简介1.2项目环境分析由于项目处于南村里仁洞城中村地带，位于出入城中村的主街道，房屋拥挤，规划及卫生环境相对较差，制约了项目本身的定位。处于庞大的城中村地带，整体环境不理想。万博商圈规划城中村街道窄、人流车行主入口，便利性不足。由于城中村形态的制约，项目临街街道“新兴大道”较窄，为人流、车行主要道路，且在项目入口前设立了车行控制出入口，时常造成车流、人流不畅的现象出现。1.3项目规划条件分析外立面为老式的贴片瓷砖，并有大型抽风

3、机悬挂，内墙破旧，老厂房的整体形象陈旧。建筑都为框架结构，结构改造更加自由、便捷，所受到的限制也较小。外立面、内墙陈旧破败，急需要包装。临街面少，展示性欠佳。框架结构，具备可改性强的优势。270°围合布局，广场小，空间便利性不足。项目呈270°围合布局，广场较小，在支撑大量人流流动方面，畅通存在局限性。项目临近番禺大道一端被“金成潮州”酒楼遮挡，仅临新兴大道有小段临街面，展示性欠佳。1.4小结项目整体规模较小，城中村形态制约了片区的发展升级，内外部环境不理想；但项目依托万博商圈，位于城中村出入主街道，地段位置较好，整体具备在原有建筑

4、结构上进行改造的条件。二、区域及市场环境分析2.1区位情况分析2.2交通情况分析2.3周边环境分析2.4小结位于广州新中轴线“番禺新城”的核心位置！2.1区位情况分析本案万博商圈番禺是广州“南拓”重点区域，区位优势明显，水陆交通便利，是广州重要的工业强区和重要的工业出口基地之一；处于番禺中心的万博商圈迅速崛起，即将成为广州市乃至广东省最具特色的商贸中心，位于番禺区南村镇、长隆旅游度假区东侧，北至南大路、西至番禺大道、南至华南碧桂园、东至新光城市花园，规划总面积73万㎡，总建筑面积399万㎡，预计总投资超过360亿，规划有总规模为17

5、1万㎡的底下空间，是未来广州最大的地下空间；项目位于番禺南村里仁洞迎宾路，地理位置优越，深受万博商圈发展利好。万博商圈北接天河、珠海、东北临近大学城与琶洲国际会展中心；西面贯通广州南站，南近亚运城，是广州连接珠三角地区城市圈的交通枢纽，拥有核心的地段优势，南沙港快速、新光快速、广珠西线、东新高速等道路的落成，使得番禺万博一带道路网可全面辐射珠三角；现有地铁3号线（汉溪长隆站）已经开通，7号线在建，项目旁即有公交站，市内通达便利。立体化交通路网，通达性极强，日常出行便利！2.2交通情况分析广州南地铁7号线地铁3号线华南快速南沙快速东新

6、高速本案大学城2.3周边环境分析2.3.1商业环境分析万博商圈位于广州新中轴线“番禺新城”的核心位置，近几年，随着各种规划利好的不断落实，奥园、万达等商业大鳄争相进驻，被专家期望为仅次于北京路、上下九、天河城之后的“广州第四商圈”，目前已经形成以万达广场、奥园万博商业、海印又一城、天河城为核心的商业片区，未来势必会引发整个华南板块现有商业业态重构。万博商圈发展迅速，多个档次较高的百货商场崛起，对项目所处城中村商业具有带动作用！万达广场海印又一城天河城2.3周边环境分析2.3.1商业环境分析（中高端购物点）奥特莱斯广场奥特莱斯广场，位

7、于番禺大道北，是紧邻项目的高端购物商场，定位为华南首家国际奢侈品折扣商场，兼顾餐饮、电影院、电玩等。山姆会员店大型超市，以销售进口及中高端食品为主，档次较高，价格偏贵。天河城天河城共两层，现有欧莱斯折扣店，包括服装、鞋类等，货品档次较高，折扣较大。2.3周边环境分析2.3.1商业环境分析（中高端购物点）番禺万达广场位于万博核心区位，规划建筑面积50多万㎡，集大型购物中心、室内步行街等商业物业为一体，即将开业。2.3周边环境分析2.3.1商业环境分析（特色主题购物）【韩国城】：位于番禺大道北，与项目临近，以韩式为购物主题！业态描述：主

8、要以韩国进口食品超市、新一佳综合类超市为主，配套有部分服装、电子产品、体育用品等；客户定位：主要以附近的韩国人、以及受韩派影响的附近居住人群为主；经营情况：不理想，仅以一个韩国超市来进行定位支撑，没有真正演绎出韩派的概念。2.3周边环