2009上海别墅市场调研.doc

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1、上海别墅市场调研报告2010-1-5目录区位环境分析2宏观经济指标2住宅市场行情2别墅市场行情2别墅市场细分2客户层次分析2区位环境分析基本信息上海，中国第一大城市，四个中央直辖市之一。是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。上海创造和打破了中国世界纪录协会多项世界之最、中国之最。上海位于我国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的工业基地、最大的外贸港口。有超过2000万人居住和生活在上海地区，其中大部分属汉族江浙民系，通行吴语上海话。上海也是一座新兴的旅游目的地，具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹，今日的上海已经发展成为一个国际化大都市。并致力于建设成为国际金融中心和航运中心。地

2、理环境上海市地处东经120度51分至122度12分，北纬30度40分至31度53分之间，位于太平洋西岸，亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点，长江和钱塘江入海汇合处。北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏和浙江两省。是长江三角洲冲积平原的一部分，平均高度为海拔4米左右。陆地地势总趋势是由东向西低微倾斜。以西部淀山湖一带的淀泖洼地为最低，海拔仅2米～3米；在泗泾、亭林、金卫一线以东的黄浦江两岸地区，为碟缘高地，海拔4米左右；浦东钦公塘以东地区为滨海平原，海拔4米～5米。西部有天马山、薛山、凤凰山等残丘，佘山为上海陆上最高点，海拔高度99米,立有石碑"佘山之巅"。海域上有大金山、小金山、浮山（乌

3、龟山）、佘山等岩岛。大金山海拔高度103.4米，为上海境内最高点。全市总面积6340.5平方公里，东西最大距离约100公里，南北最大距离约120公里。陆海岸线长约172公里。在上海北面的长江入海处，有崇明岛、长兴岛、横沙岛3个岛屿。崇明岛为中国第三大岛，由长江挟带下来的泥沙冲积而成，面积为1041.21平方公里，海拔3.5米～4.5米。长兴岛面积88.54平方公里，横沙岛面积55.74平方公里。上海属北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，极端最高气温40.2℃，极端最低气温-12.1℃。本市春秋较短，冬夏较长。2006年平均气温18.4℃，日照1638.2小时

4、，降水量1042.6毫米。全年70%左右的雨量集中在5至9月的汛期。行政区划1949年，上海共划分为20个市区和10个郊区。后经多次行政区划调整和撤县建区，至2008年末，上海有18个区、1个县，共109个镇，3个乡，101个街道办事处，3579个居民委员会和1781个村民委员会。目前行政区划分：上海市现辖浦东新区、黄浦、静安、卢湾、徐汇、南市、虹口、闸北、杨浦、长宁、普陀、宝山、闵行、嘉定、金山、松江16个区和青浦、奉贤、南汇、崇明4个县。文化背景上海的文化被称为“海派文化”。它是在中国江南传统文化（吴文化）的基础上，与开埠后传入的对上海影响深远的欧美文化等融合而逐步形成，既古老又现代，

5、既传统又时尚，区别于中国文化，具有开放而又自成一体的独特风格。海派文化，是植根于中华传统文化基础上，融汇吴越文化等中国其它地域文化的精华，吸纳消化一些外国的主要是西方的文化因素，创立了新的富有自己独特个性的海派文化，其特点是：吸纳百川、善于扬弃、追求卓越、勇于创新。“海派”一词是20世纪20年代北京一些作家的创造，用于批判当时上海某些文人和某种文风，海派的对立面是京派，海派和京派象征着申国两种风格迥异的文化。京派是传统的，海派则是叛逆的标新立异、中西结合的产物，充满浓郁的商业色彩和民间色彩。1843年开埠以前上海从属于江南文化，并渊源于长江流域江浙的古吴越文化。海派文化传承了吴越文化的亲水

6、性特征，以及其敏感和细腻。对其他文化体现出一种宽容的姿态，善于接受新鲜文化因子，形成海派文化多元性的特点。开埠后大量自南而来的浙江人和自北而来的江苏人构成上海主要的“移民”群。吴越文化大胆开放的冒险性格及雄健恢宏的拓边精神构成了海派文化的开创性特征。之后西方文明又于此首先登陆华夏大地，上海由一个小镇迅速蜕变为全国的商业经济重心，中西大汇融的海派文化随之渐趋形成。“海纳百川，兼容并蓄”的上海海派文化，体现在上海文化的方方面面。在建筑方面，正是在“海纳百川，兼容并蓄”中造就了中西并存、中外合璧、艺术交融、风格独特的“世界建筑博览会”。人口就业人口总量：由于大量人口迁入和外来流动人口增长迅速，上

7、海人口总量呈集聚和不断扩大趋势。开埠时人口不足10万；至1949年为520万人；至2008年末，全市户籍人口已增加到1391.04万人，是解放初期的2.7倍，占全国总人口的1%。2008年末，全市常住人口1888.46万人，其中外来常住人口517.42万人。全市按常住人口计算的人口密度为每平方公里2978人。人口自然变动：上海是全国第一个出现人口自然变动负增长的省级行政区，人口自然增长率自1993年开始已连续15年负增长