地产行业2019年年度策略：穿越寒冬，静待花开

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1、目录政策端：调控总基调不变，边际放松可期61、外部环境生变，政策稳字当头62、因城施策持续落地，货币政策边际改善73、城镇化进程推进，二线城市人口持续流入8销售端：下行压力加大，去杠杆缓和或支撑需求91、销售下行周期开启，单月销售面积连续多月下降92、一二线成交低位复苏，推盘增加增速转正103、棚改货币化安臵暂缓，三四线销售动能减弱114、去杠杆温和转变为稳杠杆，按揭利率见顶回落12供给端：土地市场转冷，投资增速下台阶161、开工施工增速维持高位，竣工大幅走弱162、库存去化周期回升，总量开始累积173、土地市场供需两弱，三线成交断崖

2、式下滑184、房企到位资金增速回升，融资端边际改善222019年预测：销售面积同比-6%，销售金额同比-6%，投资同比增长5%24公司篇：行业集中度持续提升，积极推荐龙头251、龙头规模扩张，集中度持续提升252、板块估值历史低位，股息率高具吸引力263、受现金流紧张制约，投资回落杠杆率新高264、收入增速持续回升，龙头房企优势凸显275、毛利率维持高位，稀缺资源优势凸显286、行业观点：关注政策及融资环境变化29风险提示：312019年1月4日地产行业2019年年度策略2图表目录图表1.GDP增速下行6图表2.房地产业对GDP增长的

3、贡献和拉动6图表3.十八届、十九届中共中央政治局会议中央房地产政策表述7图表4.2018年因城施策落地跟踪7图表5.2018年以来四次降准8图表6.世界主要国家城镇化率水平8图表7.2018年中国及东亚地区大都市分布图8图表8.商品房竣工面积及销售面积9图表9.商品房销售额和均价走势9图表10.二手房住宅价格环比下跌城市自8月起增加9图表11.重点城市二手房价格增速转负9图表12.2018年一线城市1-9月累计成交量企稳复苏10图表13.2018年2月起30城一二线城市成交降幅收窄10图表14.一线城市销售面积增速2018年起降幅收窄

4、10图表15.北上广深成交量同比降幅2017年11月起收窄10图表16.2013-2019年棚改货币化安臵计划与完成情况11图表17.棚改完成数量与货币化安臵比例12图表18.抵押补充贷款（PSL）累计新增规模增速12图表19.PSL期末余额与每月新增额12图表20.地方政府棚改资金来源12图表21.截至2018年10月人民币和居民贷款增速和余额13图表22.居民中长期和非金融企业新增贷款额13图表23.居民中长期和短期新增贷款增速13图表24.新增居民贷款总额及增速13图表25.新增企业贷款总额及增速13图表26.新增居民贷款和房企

5、个人按揭贷款增速14图表27.新增企业贷款和房企国内贷款增速14图表28.居民及企业部门杠杆率演变14图表29.政府、非金融企业、居民部门杠杆构成14图表30.重点城市平均房贷利率统计14图表31.重点城市首套房平均房贷利率15图表32.市场长短短端资金利率一览15图表33.商品房地产开发投资额及增速162019年1月4日地产行业2019年年度策略3图表34.商品房新开工和施工面积及增速16图表35.竣工面积增速与三年前新开工面积增速拟合17图表36.新开工面积增速在2016年后快速抬升17图表37.商品房待售面积及同比增速17图表3

6、8.住宅待售面积及同比增速17图表39.重点城市库存去化水平18图表40.十大城市3个月移动平均去化月数18图表41.全国购臵土地面积累计增速19图表42.全国土地成交价款累计增速19图表43.百城土地供应和成交面积19图表44.百城住宅用地供应和成交面积19图表45.百城住宅用地供应量增速20图表46.百城住宅用地成交量增速20图表47.百城土地用地供应和成交价款20图表48.百城住宅用地供应和成交价款20图表49.2017-18年一二线城市土地流拍幅数及流拍率21图表50.百城土地成交溢价率21图表51.各线城市土地成交溢价率21

7、图表52.百城土地成交总价增速22图表53.百城住宅用地成交总价增速22图表54.本月房地产企业到位开发资金来源统计22图表55.房地产企业资金来源构成23图表56.房地产投资增速和房企开发资金来源23图表57.部分房企融资成本情况统计23图表58.房企国内贷款增速和房地产投资增速23图表59.房企自筹资金增速和房地产投资增速23图表60.房企定金及预付款和房地产销售增速24图表61.房企个人按揭款增速和房地产销售增速24图表62.房地产行业数据与同比增速预测24图表63.2017-18年龙头房企销售额及销售增速25图表64.2017

8、-18年中小型房企销售额及销售增速25图表65.房地产板块与大盘市盈率之比26图表66.房地产板块与大盘市净率之比26图表67.龙头PE及PB均值创近年新低26图表68.房企股息率较高具吸引力262019年1月4日地产行