货币紧缩政策下的房地产融资趋势分析

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1、货币紧缩政策下的房地产融资趋势分析摘要：本文着眼于货币紧缩政策背景下，我国房地产行业融资方式发生的新变化，对我国近两年货币紧缩政策进行了总结，分析了由此在信贷市场、行业资金构成等方面对我国房地产融资产生的影响，通过分析若干近年来出现的新型房地产融资方式，得出多元化是我国房地产融资的发展趋势。关键词：货币紧缩政策；房地产融资；多元化2010年末中央经济工作会议提出，从“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”走向“积极的财政政策和稳健的货币政策”。这是我国货币政策继2008年“从紧”和2009年、2010年“适度宽松”后，再次回归长期实施的“

2、稳健”，这意味着“紧货币”的基调将成为2011年宏观经济政策的主基调。而作为资金密集型的房地产行业，在从紧货币政策和国家加强楼市调控的双重压力下，融资方式和趋势出现了新变化。一、2010以来货币紧缩政策及效果（一）主要货币紧缩政策1、公开市场操作央行根据银行体系流动性供求变化情况，灵活安排公开市场工具组合与期限结构，搭配央行票据发行和短期正回购操作，进一步提高流动性回收力度。2011年第一季度累计发行央行票据3370亿元，开展短期正回购操作8150亿元。截至3月末，央行票据余额约为2.8万亿元。2、上调存款准备金率央行继续发挥存款准备金

3、工具深度冻结银行体系多余流动性的作用，2010年以来共计11次上调金融机构人民币存款准备金率，其中大型金融机构存款准备金率由2010年1月18日的16%上调至2011年5月18日的21%,达到历史最高水平。数据来源：中国人民银行网站3、上调存贷款基准利率央行为抑制货币信贷快速增长，于201:1年2月9日、4月6日和7月7日，三次上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，1年期存款基准利率由2.75%提高到3.5%,累计上调0.75个百分点；1年期贷款基准利率由5.81%提高到6.56%,累计上调0.75个百分点。加上2010年第四季度两次

4、利率上调的累计效果,金融机构对非金融性企业及其他部门贷款利率逐步上升，对于调节贷款需求，起到了一定作用。（二）货币紧缩政策效果1、M2增速下降，流动性收缩趋势明显广义货币M2增速持续下降（2011年1月份为17.2%,2010年底为19.7%,2009年底为27.7%）,流动性收紧趋势明显；笔者预计央行2011年控制目标是16%,回落至金融危机前平均水平。数据来源：中国人民银行网站2、信贷投放低于市场预期，利率普遍上扬央行通过（差别）存款准备金率严格控制信贷,2011年1月份新增人民币贷款1.04万亿元，有消息称2月新增信贷约为5000

5、亿元出头，也低于此前的市场预期6000亿元。由此2011年前2月合计不到1.6万亿，均低于市场预期。同时，虽然2011年以来3次加息，但仍呈负利率状态，市场利率普遍上扬，资金总体成本上升幅度显著大于基准利率的提高幅度。数据来源：中国人民银行网站笔者认为：货币和银行信贷是经济增长的领先指标。当前已经步入货币信贷紧缩周期，如果紧缩力度过大过急，则影响经济稳定；力度过小过缓，则加剧通胀。因此，预计决策层将会根据内外部形势相机抉择。紧缩是今年的主基调，但不排除小幅微调甚至摇摆。实际上自2011年2月底以来，从央行公开市场操作及货币市场利率看，紧

6、缩力度有放缓的迹象。二、房地产融资市场分析（一）房地产信贷市场分析房地产开发贷款与按揭贷款增速放缓。2010年,房地产人民币贷款新增2.02万亿元，年末余额9.35万亿，同比增27.5%,比2009年末降低10.6个百分点。其中房地产开发贷款新增6048亿元，年末余额3.1万亿，同比增23.5%,比2009年末低7.3个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额6.2万亿，同比增29.4%,比2009年末降低13.7个百分点。数据来源：中国房产信息集团《2010年房地产业报告》（二）房地产信贷政策分析1、房地产开发贷款：今年以来，

7、房地产开发贷款政策并无新的重要调整。但2009年下半年开始施行的《固定资产贷款管理暂行办法》（“三个办法一个指引”）的影响凸显：严格控制贷款用途、资本金先行到位、资金使用与形象进度匹配、实贷实付、全程监控、根据进度逐步还款等要求，都将会对房地产开发企业资金流产生一定影响。2、按揭贷款：“国八条”进一步收紧了按揭贷款条件，强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，执行住房限购措施。预计下一步重在政策执行与观察效果，但更严厉按揭政策的

8、空间并不大。（三）房地产行业资金面分析从行业投资额与销售相对关系看，行业龙头企业2010年销售情况较好，行业整体资金面尚不算紧张,但趋势在变坏。从资金来源看，随着银行信贷收紧，企业自筹资金比例上升，国内贷款