2009《招商地产某项目全程策划书》161p

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1、项目全程策划书(模板)招商局地产控股股份有限公司生产经营持续改进小组2009年1月7日修订第17页共162页目录第一章项目基础资料51、自然条件资料52、社会条件资料63、规划要点64、报建要求8第二章组织架构181、组织架构原则182、项目人员标准配置183、项目公司（全资）人员标准配置图194、项目公司（合资）人员标准配置图20第三章市场分析211、项目定位初步判断212、核心调研323产品设计建议34第四章策划设计211、策划342、标准化373、建筑设计374、展示区设计515、绿色技术566、产品竞争特质分析59第五章盈利分析59第17页共162页1、成本

2、估算基础数据592、盈利测算基础数据603、项目建设投资估算604、项目投资支出615、项目资金回流计划616、资金平衡计划627、融资筹集计划638、盈利测算639、项目结转计划6510、税务筹划6511、不确定分析6612、风险分析6613、项目投资及预控建议67第六章工程管理591、工程概况692、管理组织753、里程碑计划954、质量管理策划985、安全文明施工策划1076、工程成本管理策划1347、项目营销配合1378、项目资料管理139第17页共162页9、为确保售后服务而采取的措施140第七章营销策划错误！未定义书签。1、入市时机和销售前提条件1462

3、、分期运作策略1503、展示体验方案1504、广告推广及媒体组合策略1535、营销过程控制及营销费用预算156第八章客户服务691、接诉错误！未定义书签。2、组织错误！未定义书签。3、设定工作评价指标错误！未定义书签。3、入伙阶段错误！未定义书签。4、入住阶段错误！未定义书签。第九章物业管理1561、区域物业管理分析1582、项目客户群1583、特色服务1584、项目物业管理取费的测算1585、项目物业管理早期介入及日常管理158第17页共162页第一章项目基础资料1、自然条件资料1.1城市区位（表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作）1.2宗地红线图（

4、宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高）1.3宗地地形图（复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌）第17页共162页基地位于珠海市西北前山区翠微西路和翠前路交口。一号用地编号2007用地字006号）用地面积61498.51平方米，用地呈不规则矩形，南北向长约292米，东西向长约195米。1.4宗地绿化植被与水面分布图无绿化植被与水体1.5城市环境（气候、气温、水文、主导风向、噪音等）珠海位于广东省珠江口的西南部，在北纬21°48′一22°27′、东经113°03′一114°19′之间。珠海市区内陆部分地势由西北向东南倾斜，有山、海、丘陵与平原。地势平缓，倚山

5、临海，海域辽阔，百岛蹲伏，有奇峰异石和秀美的海湾、沙滩。珠海属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年平均气温22.3℃，最低气温2.5℃。年降雨量为1770.4毫米，其中4——8月占全年降雨量的76％。1.6土地地质情况（有无文物、冲沟、暗河、城市管线等）用地南侧有一条市政排洪渠，宽5米，长约360米。2、社会条件资料2.1交通配套（地铁、轻轨、公交流线、周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间、道路断面）用地南临翠微西路18米宽，东临翠前路16米宽，东侧其南侧各有一处公交车站，用地西侧约200米为一条城市主干道明珠路，沿明珠路正在建设广珠轻轨线（

6、广州——中山——珠海）。2.2社区配套（学校、医院、超市、市场、商业等）所在辖区内有前山中学、前山小学、暨南大学珠海学院、世邦建材城、健华医院、翠微市场等社区配套。2.3市政管线（给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等）3、规划要点3.1经济技术指标总用地面积：61498.51M2第17页共162页总建筑面积：162922.30M2地下室面积35487.14M2住宅面积:108722.835M2商业面积12329.98M2配套及其他面积6382.345M2容积率：2.00488覆盖率：21.67%绿化率：35%居住总户数：1077户计

7、容积率总建筑面积：123297.115M23.2规划要求（限高、退线、车位配比[地下车位是否可售]、配套面积、风格、出入口）1、住宅建筑高度小于、等于24米，其最大连续展开面宽的投影不大于80米；建筑高度大于24米，小于等于54米，其最大连续展开面宽的投影不大于70米；建筑高度大于54米，其最大连续展开面宽的投影不大于60米；不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高的建筑高度执行。2、建筑物退让距离除满足建筑红线要求外，应同时满足相关规范和标准的要求。3、车位配比：1车位/100M2建筑面积。4、配套面积：社区工作用房120M2社区体育活