蚌埠某商业项目全程营销招商流程.doc

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1、个人资料整理仅限学习使用前言任何商业工程策划方案的目的和宗旨都是在于提高该工程的销售或招商，塑造、提升品牌形象。本方案在于为我公司蚌埠新商业工程<下称“蚌埠某工程”）提供一个准确的定位与营销推广方向，为该工程的销售和招商作出全程战略性的指导，在对蚌埠市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“蚌埠某工程”的资源问题与机会，以达到或超出原定销售和招商计划的目的，并为我公司进一步塑造品牌形象。一、市场分析（一）蚌埠市商业环境基本状况（二）蚌埠市同类商业工程调查统计（三）蚌埠消费者消费范围、消费水准分析<以上三项应在工程考察初

2、期已完成）二、工程分析<一）工程定位“蚌埠某工程”是集休闲、购物、餐饮、娱乐等多功能服务于一体的大型商业地产工程，满足地域性、全龄层、多客群、各档次消费者的购物、休闲及娱乐等需求，强调一站式、多样化、超值性消费服务。<二）竞争对手分析<并同我工程进行优势和劣势比较）<工程考察初期应已完成）（三）销售价格策略分析<高开低走，保证品牌支撑，预留楼盘销售力。视销售进度让价应是本案的基本策略。确定“高开”的基础价格时，除考虑蚌埠大多数商业楼盘的售价，亦应考虑竞争对手的楼盘定位价，根据对手和自身的优劣势定价）（四）工程招商分析从业态布局定位

3、、经营管理定位、消费模式定位来确定招商策略1、业态布局定位：本工程业态为零售、餐饮、娱乐等多业态并举，主力店<经营主体）、次主力店<专营特色店）、辅助店<文化娱乐会馆等功能店）差异组合，互补共存。市场及业态定位相结合要求不同行业、不同业态的商铺与设施环境的整体规划、动线通透、空间营造等要和谐且布局合理，要有区域性、层次性和互补性。2、经营管理定位：以商铺租赁经营为主，实现租金持续增长为目标，进行统一运营管理。通常要由专业的物业管理商和商业运营管理商共同实施后期运营管理的<成熟情况下二者合一），在一个建筑群内，涉及的行业多、店铺多、

4、功能多，商品组合的宽度极宽、深度极深，利益诉求复杂，管理难度巨大，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。3、消费模式定位：满足全家/全客层的生活体验。通过设置大面积百货和卖场及大量不同行业的各类专卖店、儿童及青年游乐设施、文化广场餐饮店等以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专门店等针对各类消费者的需求。总之,“蚌埠某工程”4/4个人资料整理仅限学习使用是一种复合型的商业集合体，而不是一种单一商品经营业态，它首先是一个大型的商业综合建筑体及其统一管理的经营实体，其目的是包容商业资源和顾客需求，因此，招商的

5、对象应该要能符合该工程的经营属性，并要能满足长期消费需求的资源利用规划，适应统一管理的要求，在统一的组织体系下运作，始终体现商业主导地位和商业品牌价值。三、推广计划商业地产总的目标是招商、销售及商业运营三个方面的成功。如何有效的推动招商、销售、运营工作的进展，就是评价宣传推广工作是否合理有效的铁定标准。在工程的运作过程中，宣传推广应根据工程实际进展状况划分阶段。并且使每个阶段的目的、投入、策略明确，保证推广的顺畅和各阶段间的延续性。这样可以避免盲目的为了宣传而宣传的事情发生，并可以有效的控制推广、宣传中所产生的费用，合理的分配预算

6、费用。各阶段传播及广告媒体组合1、第一阶段该阶段是“蚌埠某工程”对外开放前的“伏笔”，利用媒体的优势进行低调的软性炒作，达到“润物细无声”的潜移默化效果；并以公益活动为炒作主题进行软性新闻铺垫。A购买报纸栏目的方式<标题+副标题+信息内容+图片）。B口碑自觉传播方式<形成社会关注焦点或者热门话题，自觉引发各媒体争相报道）C首先进行微量广告投放的同时，侧重在工程周边以及外部的一定量的软性广告投入。D该阶段的推广阵地侧重于本地的地方媒体为主。E一定的公关活动。2、第二阶段该阶段是是充分向广大市民展示其魅力的阶段。因此，该阶段有着举足轻

7、重的作用，那么，我们在信息密度、媒体组合上应采用高调形式，以形成轰动效应，为开盘和招商造足“人气”，最大限度地吸引社会公众的关注和参与。A以硬性广告为主，预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传；B软性炒作为辅，邀请报社、电视台、电台的新闻记者发布软性新闻，配合硬性广告形象宣传；C针对既有的目标客户和潜在客户寄发DM广告；D以其他社会性公关活动相配合。3、第三阶段开盘和商户正式签约入驻及开业阶段，是最重要的造势阶段A新闻报道+硬性广告+公关活动+现场营销推广，形成全方位的信息传播。B保持电视广告的宣传，在上阶段的基础上适当加强频

8、率,以报版的软性诉求为主， C其他的宣传载体，诸如：彩旗、印刷品、户外指示牌等D要保持平缓的不间断的广告诉求，在开盘活动和开业活动的前后适当加强。4、第四阶段对“十一黄金周”的经营效果和其后的开发及商场品牌形象影响深远。那么，我们在信息密度、媒体组