2008年房地产大势判断（飞龙观察）.doc

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1、2008年房地产大势判断（飞龙观察）2008年房地产大势判断（飞龙观察）作者：佚名时间：2008-5-22浏览量：　　2008年房地产大势判断（飞龙观察）　　序言：　　最近半年以来，整个舆论对房地产市场的各种声音层出不穷：“拐点论”、“泡沫说”、“崩盘前夜”等不同群体，代表各自利益的讨论一直充斥着整个世界。疑似或伪装的经济学家、作秀的开发商、各色所谓的专业人士，还有那些痛心疾首希望房价下跌恨不得开发商全部自杀谢罪的“愤青”们，或故做深沉或引经据典，纷纷扰扰了整整一个冬季。　　其实，对于这个问题，本来就没有人说得清楚。因为直到现在，中央的智囊团成员依然没有找

2、到一条安全可靠又行之有效的调控道路。说复杂一点，这些事情事关“国计民生”，与整个宏观调控息息相关，全国上下一盘棋不说，中国经济的发展与变化会直接影响到全球经济走向，牵一发而动全身的事情一定没有一个最佳答案，寻求平衡才是要旨。说简单一点，中国太大了，拿一把刀在同一个时间内杀100个不同身高、体重的犯人，本来就无法让他们全部体面的死去。　　一、宏观调控的方向和目的：　　在中国，宏观调控的主要任务是：保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。这是很清晰的一个经济学概念。而在对通胀的处理中，主要控制的方向是生活用品和能源类物资。所以通

3、常在地产界听到的宏观调控，其实在所有行业都有不同程度的体现，而“菜篮子、米袋子”的事情肯定优先于“房子”。　　1、中央对住房问题的态度：　　对于这个问题，中央一直就很清晰：要“促进房地产行业持续、稳定、健康发展”。在这个指导方针之下，对商品房的调控主要把握供应中“中小套型、中低价位”住宅的比例，在价格上防止房价上涨过快，抑制不合理需求。在完善政府保障的功能上，将加大加快廉租房建设，进一步加强对经济经济适用房的管理。　　2、政府功能缺位的历史成因　　其实中央政府非常明白，在若干年的住房改革发展过程中，政府保障一直处于缺位状态。在房地产发展初期，为加快行业发展

4、的进程，提供充足的市场保障，为区域经济发展提供一个良好的经济手段，政府功能的有意识缺位显然是一种极其有利的策略。在那个特定的历史时期，“期房”、“按揭”这些经济手段的运用和“居者有其屋”口号的提出，都是为这一目标服务的工具。　　3、新的历史条件下的主要矛盾和方向　　但目前，中国的发展已经进入一个新的历史时期，自有住房比例已经达到或超过了西方发达国家的指标，行业发展已日趋成熟，区域发展的框架也已经基本形成，中国国家经济已经完成了原始积累。在这一时期，贫富差距的加大越来越演变成了社会矛盾，所以政府最大的工作方向便转向了解决矛盾——“补位”。在此工作方向下，加强

5、对弱势群体的关心和保护，加强对民生问题的深度关注，保障社会稳定便成了各级政府工作的重点。唯有这样才能促进国家经济的健康稳定发展。　　4、“调控变空调”的真实背景　　在新的历史条件下，实行市场供给与政府供应双轨并行的方式是极为科学的一个思路。当弱势群体的问题由政府得到重视和解决以后，市场问题依然要以市场的方式解决，这才是坚定不移的走中国特色的社会主义道路的具体表现。　　所以，在对房地产行业的调控过程中，中央的真实态度非常明显：保持对房地产行业不断敲打的宣传调性，以有效控制房价上涨的速度。同时加快保障体系的完善，以承接被市场挤出的弱势群体。各大部委联合调控更多

6、的是一种态度，而不是实质，引而不发才是这种态度的核心。所以所谓的“调控变成空调”实际上不是制定政策的人弱智，而是严格执行中央政策的必然结果。　　二、几个利益群体的态度：在房地产市场上，中央政府是老子，其所有思想的根本动机还是为了这个国家，所以不存在利益关系。但既然是家长，就不得不平衡几个利益群体之间的关系。　　1、地方政府：卖地才是硬道理　　这个道理似乎都不不用多讲，发展才有政绩，有政绩才可能升官。但发展需要银子，而政府也经营的资源中，也只有政策和土地。所以卖地才是硬道理。所以在这样的状态之下，中央政府明确提出了房地产市场上存在着“利益群体”，这个群体中不

7、光有政府，更多的还有官员和银行。　　房价要是跌了，市场要是饱和了，作为最上游的土地都会变成垃圾。那就意味着白花花的银子飞了，红彤彤的官帽也飞了。所以不管中央怎样喊怎样叫，没有一个地方政府的官员承认自己的辖区有泡沫，没有一个地方的政府不在调整10年甚至50年的规划，而且基本上都按照“国际化大都会”的方向和标准在做。目的很简单，只有按照这样的方　　2008年房地产大势判断（飞龙观察）作者：佚名时间：2008-5-22浏览量：向和方法，才有可能把几十年甚至百年之后的土地一次性的卖出去，才有可能使自己成为这片土地上最有政绩的官员。　　所以，对于一个由各级官员组成的

8、地方政府，一个被中央称为“利益群体”的机构，在政绩的引导下，卖地才