商品房市场观察-多视角新观察看房地产经营与行情大势

《商品房市场观察-多视角新观察看房地产经营与行情大势》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、商品房市场观察-多视角新观察看房地产经营和行情大势多视角新观察看房地产经营和行情大势多视角新观察看房地产经营和行情大势分类:商品房市场观察日期:2009-02-1312:29原文地址:http://blog.sina.com.cn/s/blog_561231ae0100c77m.html多视角新观察看房地产经营和行情大势中国指数研究院中国房地产指数系统提供了一份《2008北京房地产市场年终回顾与2009年预测》的报告，看后受益匪浅。根据报告的数据和图表，我从经验的角度观察房地产开发经营情况，对2008年1-11

2、月房地产市场中的行情变化进行了思考，不同的视角，不同的感悟，不同的判断和总结，能够更加保持清醒的认识。2008年过去了，但是市场的变化依然影响新的一年，有人判断09年房地产市场要回暖，如果理性分析市场，我们会看到市场并不是以人们的意志为转移，房地产的回暖期还会延长，只能说这个温暖期由09年开始也许要2-3年，这是个平台区，是稳定期，而不会是所谓的“V型”、“U型”“L型”的走势。预测09年的走势，要在08年房地产走势的基础上预测。根据报告对北京市08年的房地产经营情况及市场行情的评述如下：一.房地产开发经营情况

3、1、2008年房地产开发投资总体仍呈下降趋势，带动固定资产投资回落房地产投资必然是宏观调控的对象，银行上调准备金率的周期必然使房地产投资的回落，商品房交易减少的影响结果，必然使其他配套基础设施建设投入的减少，北京市全社会固定资产投资较去年同期回落，这种由2000年固定资产投资和房地产投资为起点逐年增长，2007年为最高，然后向双回落的必然趋势，而这种回落也正是国家投资结构变化的信号。2009年随着对固定资产投资加大，特别是对城市交通设施的投入，北京的经济增长方式必然发生变化，新一轮由固定资产投资拉动的房地产上市

4、量的增长和市场交易回暖的曙光初现。2、企业筹集资金的压力加大，定金及预付款占比下降，自筹资金上升开发企业的资金结构来看，构成开发企业资金的结构由贷款额、外资、自筹和自有资金及其他资金组成。由于2008年北京房地产整体市场处于销售低迷期，商品房建设资金成本增加，企业的资金链出现问题。销售的回款压力逐月加大，致使购房人定金及预付款比例下滑，企业如何自筹资金成为困扰企业的难题。企业筹集资金的压力的增加，同时放缓了商品房新开工速度。3、保障性住房用地推出力度加大，使得2008年土地购置面积大幅增加2008年北京土地交易

5、的萧条，是受到整体房地产市场不景气的影响。2008年推出政策性住房用地政策，使2008年土地购置和开发面积都有较大幅度的增加；而以招牌挂形式出让的土地明显减少。总体上，土地的供应结构发生了变化，而这种变化正好适应房地产结构的变化。就住宅市场来讲，房地产回暖不是表现在住宅商品房价格止跌回稳一种市场回暖迹象，是包括保障性住房在内的土地供应量及住宅供应量整体增加，这种回暖依然能有效拉动经济的回暖，因为土地指标是房地产市场走势回暖的“报春花”。4、商品房供应指标同比持续下滑，2008年新开工面积、竣工面积同比均持续下降

6、2005年商品房竣工面积成为房地产市场的分水岭。1999-2005年竣工面积保持高速增长，而2006-2008年逐步回落，2008年1-11月降幅达到13.6%。这表明了商品房上市量萎缩的趋势，已经预示新的市场力量开始代替住宅商品房成为将来市场的主力。5、商品房销供比逐步回落，供过于求矛盾日益显现2008年受房地产市场整体低迷的影响，北京商品房销售面积同比大幅回落，降幅大于商品房竣工面积降幅；说明商品住宅开始出现了空置。局部市场相对供过于求的矛盾开始显现。按照这样的趋势预测，2009年商品房销售压力将进一步增加

7、，价格回归理性已是必然，高端市场向中端市场靠拢，中端市场向低端市场传导，成为今后一种阶段性的趋势，直到供需之间的市场配置合理为止，因此，09年住宅商品房市场上相对供过于求现象依然存在。二.市场行情1、2008住宅市场供应量增加，主要是保障性住房集中供应，成交量却总体下降。2008年9月份供应量突然增加，表面看是商品房上市增加的结果，其实，两限房集中上市是重要的影响因素。两限房集中上市使得2008年商品房上市的指标开始加入了保障性住房供应的“水分”。虽然2008同比上市量增加了，实际上统计数字的内涵正在悄悄的变化

8、。如果说有可比性的话，可以预计2009年的统计口径和统计内涵与2008年可比性强于和07年的比较。以总体和粗放的角度看，2008年商品房上市面积同比依然增长；但是以开发商的眼力看，商品住宅的上市面积开始缩水，供应结构开始变化，这是不容忽视的市场行情的变化信号。如果说2008年供应量同比增加，而商品房成交量指标下降，说明市场发生变化的标志之一主要是一定数量的高价商品住宅的积压。那么，需要