河南许昌长葛市世纪明珠广场营销策划案(2)

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1、世纪明珠广场（营销策划案）前言一、项目概况1、地理位置及交通网络2、长葛市商业发展概况3、商圈人口与消费状况4、项目辐射商圈二、商场定位及规划概况1、商场主题定位2、商场定位模式及建筑规划理念与分区3、商场集客策略4、商场招商策略5、商场推广策略三、商场SOWT分析1、商场优势2、商场劣势3、商场机会4、商场竞争四、商场阶段经营发展规划1、商场短期经营规划及目标2、商场中期经营规划及目标3、商场长期经营规划及目标五、商场软、硬件投资及运作成本估算1、商铺平效估算2、商场经营成本估算六、商场整体的发展前景及经营

2、设想展望1、商场发展前景展望前言“风起云涌”谁可“风雨同舟”“沧海横流方显英雄本色”纵观当今中外商业市场格局已发生了重大改变。“强势商业”理念已伴随着“时代经济”理念进入了一个崭新的发展时期。新世纪、新经济、新思路已成为进入现时市场经济的中心理念。“创新思维”已成为现代企业管理层的核心议题，“创新力”成为现代企业在当今市场的立足之本。“没有道德的社会，是没有创造力的”商业行为理念也得到了超前的发展，形象输出已达到了规范、专业、统一、理性的超前概念。“整合优势再战江湖”21世纪的今天，传统大百货经营模式在城市将

3、会面向现代化购物中心演变。目前我国大百货业内出现的跨行业、跨业态化发展，正是该业态向超大型购物中心转型的前期雏型。如我国部分大城市大的百货商场开始设有免费儿童乐园、代托儿童、喷泉、音乐、游艺中心、美食广场、娱乐城、休闲咖啡厅、美容院、婚纱摄影等；定期举行服装表演、文化知识讲座、商品学术性研讨会、引入艺术活动进行促销，让百货向现代的购物中心开始转型，通过系列化的运作树立品牌，达到与市场同步。以此来抵御入世后一些大的国际知名品牌对市场造成的冲击。“知已知彼百战不胎”概括起来，外商对零售业的冲击主要表现在以下几个方

4、面：１、依靠品牌优势，进行商品竞争；２、依靠规模优势，进行价格竞争；３、依靠经营技术、设备优势，进行技术竞争；４、依靠高质量的优质服务，进行服务竞争；５、依靠高薪吸引人才优势，进行智力竞争；６、依靠奖金优势，进行扩张竞争；７、依靠经营方式、方法优势，进行客户竞争；８、依靠进出口业务优势，进行渠道竞争；９、依靠经商观念竞争；１０、依靠高水平的管理和企业形象，进行全方位竞争。一、项目概况1．1、地理位置及交通网络世纪明珠广场位于铁东路北段。世纪明珠广场整体的商业规划约15000平方米，主要是由临街铺与世纪新城组合

5、而成的复合商业物业形态。铁东路是长葛高端消费名吃一条街，是新城区和老城区的连接纽带，是未来城市的中轴线，是未来的文化、商业的中心。世纪明珠位置北邻周围是大型餐饮行业，南邻建材家居行业，占据得天独厚的条件。该项目的开发10分钟可以覆盖世纪新城、金华小区、奔马家属院、幸福小区、远大、坡岳等大型社区，固定人口8万左右。20分钟可以覆盖大周、老城、董村、官厅、增福庙乡镇大约20万人口。1．2、长葛商业发展及商业分布概况以长葛市发展计划和规划蓝图，及长葛市近几年的经济发展数据指标来分析，以及长葛市现有的市政规划和政府在

6、硬件和软件环境投资的力度，充分表明政府整合发展长葛周边的意愿和决心。通过系统的资源整合，合理的资源调配，使长葛市焕发出勃勃商机，使长葛更具有市场可操作的空间及活力。目前，城东商业以奥斯帆和保盛广场为主，奥斯帆周围覆盖都是金庄社区、配件城为主，一条107隔断了一切（世纪新城、锦华小区等居民出行过国道极不方便）。奥斯帆的以中低端为主，消费层次比较低，也不适合城市中档消费。二楼家居商场锁绑了奥斯帆的前景发展。保盛家居广场液态分布较乱，整体以家居建材为主，没有大型品牌，主要覆盖桥北一带。加上临107国道，安全隐患大。

7、又没有大型停车场，商家的车位已经停满，消费者无法停车，消费群体不稳定。1．3、项目辐射商圈1．3．1、长葛市现有主力消费商圈只有以建设路为主的商业街。辐射半径约为南北3公里，东西2公里。1．3．2、长葛未来的商业以京广铁路以东为代表的商圈，辐射半径约为15公里。1．3．3、世纪明珠广场的开发，必将带动整个铁东商业区。铁东路固定小区：世纪新城、锦华小区、远大·御景花园等以及奔马家属院、幸福小区、坡岳新村固定人口8万左右，这些小区均10分钟步行可以到达我项目部。20分钟商业圈可以覆盖到：大周、老成、董村、官厅、增

8、幅庙乡镇，大约20万人口。1．4、商圈人口与消费状况以据有部门统计，2008末，全市总人口为70多万人，比上年增长9.1‰；全年出生人口2多万人，人口出生率约为19.2‰；死亡人口约6.23万人，人口死亡率约为9.3‰；人口自然增长率约为12.9‰；比上年下降0.1%。2010年城镇居民收入增长较快，农民收入增长稳定，全市城镇居民人均收入可支配收入9706元，比上年增长约15.9%；人均消费性支出约