【海茵巴塞罗那】4-1、4-2营销部署方案

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1、致：南宁市海茵地产开发公司文号：海茵·国际花城（2012006）由：广西辉煌房地产日期：2012年2月8日【海茵·巴塞罗那】4-1、4-2#楼营销部署方案一、近期市场概况1.1宏观环境l政策从紧的基调上，将为保刚需适度松绑：2012年限购令持续，但综合各地的“两会”透露的信息来看，房地产调控微调和保刚性购房需求将是今年年初楼市调控的主基调。楼市调控的根本是抑制投资性需求而非自住需求，故政策为刚需和改善性需求购房将逐步松绑，放宽刚性需求的购房限制。根据政策和市场累积的反应，预计3月份的“小阳春”将比期待中效果更好。l自然销售为主，少蓄水开盘：在限购、限贷等严厉调

2、控政策下，楼盘大举开盘明显减少，开发商大多采取少量多推的策略自然走量，或以新春契机大优惠、低总价、特价房源自然发售。l刚性需求及其需求特征：据对2011年住宅物业市场需求情况统计：在限购令背景下，南宁市住宅成交物业以2房、3房为主，其中2房占比约47%；主力面积区间是75-90㎡，达总量的30%，其次为90-105㎡，占比达15%；成交客户主要来自本省其他地区，占比约50%，他们在南宁市居住、工作。致：南宁市海茵地产开发公司文号：海茵·国际花城（2012006）由：广西辉煌房地产日期：2012年2月8日l价格：强销成常态在年底冲关中，价格稳中有跌，部分楼盘采取

3、“以价换量”的销售策略，或者在价格不变的情况下，推出景观、位置更好的单位提升项目的性价比。同时，诸多楼盘继续采取组织团购、一口价房源、首付分期，较大折扣优惠等方式进行走量。1.2片区竞争l片区规划受冷，市场放量小，无法吸引市场关注仙葫片区在规划及市政配套建设上，无优势利好支持，同时片区在售楼盘少，整体放量小，无大盘依托，难以形成市场关注，较难吸引南宁其他片区的客户。客户范围易局限于项目周边及南宁周边县市。l【宏桂·东昇】新项目低价竞争压力新开项目【宏桂·东昇】占据名族大道延长线的一线位置，地理位置相对较好，同时以按揭5200元/㎡的超低均价，吸引了项目客户的热

4、切关注。致：南宁市海茵地产开发公司文号：海茵·国际花城（2012006）由：广西辉煌房地产日期：2012年2月8日一、货量分析2.1销售货量分布图长福路4-1#楼4-2#楼公立小学幼儿园通过上图我们可以看出，4-1、4-2#楼为小高层建筑，视野开阔，位于长福路沿线，与仙葫大道相距不远，交通便利，毗邻海茵独有的幼儿园、公立小学，教育无忧。2.2户型统计（来源：测绘报告）楼号户型建筑面积（㎡）套数面积总数比例4-1#楼A(2+1房二厅)113.23-113.30364077.5822.96%B（2+1房二厅）109.15-109.22181965.6111.07%

5、C（二房二厅）81.66-81.71201633.949.20%楼中楼159-180.7761040.955.86%4-2#楼A(2+1房二厅)111.40-111.462222.8624.82%112.97-113.13374183.98B（2+1房二厅）108.96-109.06181962.4611.05%C（二房二厅）81.51-81.59201631.339.19%楼中楼158.73-180.5061039.285.85%合计————16317757.99100.00%致：南宁市海茵地产开发公司文号：海茵·国际花城（2012006）由：广西辉煌房地产

6、日期：2012年2月8日项目4-1、4-2#楼的户型以2+1小三房（108.96—113.30㎡）为主，约占总量比例分别为69.9%，其次是二房二厅（81.51-81.77㎡）、约占总量比例为18.39%。此外还有少量楼中楼（158.73-180.77㎡）,约占总量比例为11.71%。2.3小结l4-1、4-2#楼面积适中，可满足刚需客户需求，便于市场接受；l4-1、4-2#楼临近学校，在推广及活动可以有效主打“教育”品牌，吸引客户购买；l项目为“+1”户型，买2房得3房，面积赠送多；l从前两次销售了解到，来访的大部分客户更倾向于购买电梯房（老人上下楼方便），

7、但楼层不宜太高，而此次推出的11层电梯小高层刚好迎合此部分客群。销售难点：与竞争项目相比，相同户型，本项目4-1、4-2#楼面积区间偏大，导致总价高，首付高。面对竞争，建议采用分期首付的方式，减轻刚需客户压力。一、阶段推广主题建议根据产品特质和项目定位，综合比对周边竞争项目，总结出六大核心价值点：1.大城大成：486亩的大城规模，经过六年沉淀，俨然已经大成，成熟生活开始绽放；致：南宁市海茵地产开发公司文号：海茵·国际花城（2012006）由：广西辉煌房地产日期：2012年2月8日1.11大配套：会所、酒店、商场、公立小学、双幼儿园、2万㎡中心广场、游泳池、网球

8、场、羽毛球场、健身休闲中心、高尔夫休闲