房地产企业资产证券化融资方式探讨

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1、房地产企业资产证券化融资方式探讨鄢丽敏江苏信息职业技术学院摘要：木文具体介绍资产证券化运作流程，说明房地产行业实施资产证券化的必要性；并以世贸集团实施资产证券化为案例，介绍资产证券化具体的运行状况，明确资产证券化的优势，并进一步分析在实施过程屮可能产生的风险;最后根据世贸集团有限公司资产证券化过程中可能出现的问题，提出应对措施和进一步推进房地产企业资产证券化融资的对策建议。关键词：资产证券化;房地产企业;融资方式;基金：江苏省教育厅高校哲学社会科学研究基金指导项目“科技型屮小企业的成长与多元化金融支持体系创新研宂——以江苏省为例”(项目编号:2014SJD366)阶

2、段性研宄成果一、资产证券化的运作流程(一)主要参与机构参与资产证券化的相关机构涉及范围很广泛，在资产证券化的过程中往往会涉及到不同性质的部门及行业，如法律部门、证券部门、银行以及信托机构、监管及评估部门等。一般资产证券化的参与主体主要有发起者、SPV、信用增级机构、信用评级机构、受托人、服务商等机构。(1)发起者。资产证券化的发起人既是资产证券化的发起源尖，又是资产证券化的原始资产的所有者，也是资产证券化的资产出售方。发起者通过把资产卖给SPV,并从SPV处获得收入，从而成为资产证券化交易链条中的出资方。(2)特殊目的机构(SpecialPurposeVehivle

3、,简称SPV)。SPV就是通过购买发起者的基础资产，并以此发行证券予以融资的具有特殊目的的实体。资产证券化发起者将棊础资产出售给SPV之后，由SPV把资产汇集成资产池，并利用信用增级的手段来提高该资产池的信用层级，由信用评级机构对该资产进行评级，再将该基础资产予以发行证券进行融资。在此过程中，需要特别注意的是为了防止关联交易的产生，发起者必须要把自己的基础资产转让给SPV，以达到“破产隔离”的0的。(1)信用评级机构。信用评级机构是一种具有中介性质的服务性机构，发起者将基础资产出售给SPV之后，SPV会负责雇佣信用评级机构运用严格的程序和标准对其证券化资产进行评级，

4、以此为出资者提供参考信息。(2)信用增级机构。信用增级机构主要是指为SPV将要发行的有价证券进行信用增级的机构。该信用机构主要包括担保机构和保险机构，在资产证券化的运作流程中，信用增级机构主要利用提供扪保和信用增级等手段来降低可能发生的风险，降低发行的成本，提高自身的信用，从而使该产品更容易被市场接受，增强投资者的购买欲望。(3)出资者。出资者是指为了获取收益，购买该基础资产所支持的有价证券的机构或者个人，也是资产证券化的主要参与者。(4)受托人。受托人是指具有监督账户和偿付职能的，联系发起者、SPV和出资者这三者的屮间性质的机构，它具有从服务商处收取偿付金再按相应

5、规定将获取的利息偿付给出资者的义务。(5)服务商。服务商对基础资产以及其产生的收益进行监督和保管，再按协议条文规定将基础资产到期的木金和利息交付给受托人，并定期向出资者和受托人提供相关基础资产的财务报告。(一)具体流程(1)汇集资产池，重组现金流。发起者将可证券化、具有可预期收入的基础资产出售给SPV，再由SPV将购买来的基础资产依据证券化的H标计算出资产数，打包并重新组合形成新的资产池。基础资产的选择与判断往往基于以下儿个标准：发起人根据自身可证券化的资产确定可融资的规模，然后根据可以证券化的资产进行清算、估价，最后重新打包组合汇成资产池。(2)组建SPV，进行破

6、产隔离。SPV是资产证券化进程屮的主要参与者，为发起人和投资者提供了媒介，是一个具有中介性质的特殊实体。SPV是为帮助发起人预防关联交易的发生，以达到法律规定的在交易过程中“破产隔离”的目的而产生，并不负责证券交易实际运行过程中的管理问题。因此，SPV为证券交易提供了一个有效的平台，解决的行业屮融资困难等问题，实现真实出售。(3)发起者将可证券化的资产转移给SPV，实现真实出售。发起者在转让其证券化资产时，SPV必须根据真实出售的原则购买发起者的基础资产，在进行破产清算时，此部分基础资产不列入破产清算的范围内，仍然按照法律规定将收益支付给投资人，保护投资人的利益。(

7、4)资产证券化的信用增级。信用增级0前存在两种担保形式:政府机构担保和私人机构担保。政府机构担保由于政府信用较高，进行担保之后形成的信用等级也较高;私人机构担保所形成的信用等级虽然不如后者，但其在资产证券化方面具有更广泛的应用。(1)资产证券化的信用评级。SPV在进行信用增级后，会聘请专业的信用评级机构对该证券化的资产进行信用评级，通过对发起者证券化资产的质量、交易链条和主要参与者等方而进行综合考量，评价出信用等级。信用评级是投资荠的主要参考依据，也是资产证券化过程中规避风险的必要手段。(2)进行证券发行证券发行是资产证券化的核心环节，在可证券化的资产进行信用增