房地产企业资产证券化融资方案

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1、房地产企业资产证券化融资方案屈子晖天风证券定息收益事业部总经理曾就职于中金公司及东方资产，11年投资银行经历。对权益类、固定收益类及创新类业务有丰富的执业经验。股权类：主导过梓昆科技IPO、东方财富网IPO、中联重科H股IPO、快乐购IPO项目，ReckittBenckiser收购桂龙药业，金健米业重组等。债权类：湖南高速20亿PPN发行、中煤能源50亿中期票据、太钢不锈40亿债券融资，并曾为多家百强闽系地产商提供债券及创新业务服务。创新类业务：平安银行信用卡证券化项目（150亿），国正小贷资产证券化

2、项目，正奇租赁资产证券化项目，阳光学院信托收益权ABS项目等。ABS业务介绍与房地产政策走向类REITs和CMBS物业租金资产支持专项计划供应链金融资产支持专项计划出表与税收处理资产证券化基本概念业务简介证券公司资产证券化业务是指证券公司以特殊目的载体管理人身份，按照约定从原始权益人受让或者以其他方式获得基础资产，以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。特殊目的载体（SpecialPurposeVehicle，SPV），是指证券公司为

3、开展资产证券化业务专门设立的资产支持专项计划。资产支持专项计划--资产证券化的载体资信评级信用增级资产评级机构信用增级机构评级费用增级费用提供资产权利凭证原始权益人出售资产SPV投资者（资金需求方）(资产支持专项计划）（资金供给方)吸收资金提供资金项目管理服务费计划管理人资产证券化的基本功能降低融资成本：突破公募发行财务指标限制（净资产40%、短期亏损）、非标转标、质押回购、《证券法》修订后的公募发行（预期）从单纯的融资工具向财务报表管理工具转变：会计出表（资产负债表）、增加当期利润（损益表）、获

4、得大额现金流用于业务拓展（现金流量表）从金融产品向金融机制转变：实现“轻资产转型”、套利型CDO（对于金融机构和投资管理机构）、“通道银行”模式提升公司运营和管理能力：资产管理能力、风险识别能力、投行能力、信息披露规范度、信息系统竞争力提升市场创新形象：未来资本运作的前奏资产证券化的基本功能美国资产证券化市场中融资型占比很小，资产负债表型和套利型基本各占50%左右；中国资产证券化的动机目前以融资型和资产负债表型为主，未来套利型是一大趋势。融资型（Finance资产负债表型（BalanceSh

5、eet交易类型套利型（ArbitrageTransaction）Transaction）Transaction）改善资产负债表结构，表内资产交易动机融资套利表外化，减少资本需求1）资产池一般为动态池，交易的投资管理1）基础资产通常为未来1）资产池一般为静态池，即交易机构会根据资产池的质量情况和收益率水收益权或企业应收账款后除非因入池资产在入池之前不平变化对池中资产进行持续动态管理；资产；符合标准，否则资产池维持不变，特点否则资产池动态衰减的情况下优2）发起机构一般通过从市场购买高收益债2）为降低融资成

6、本，发先偿还优先级产品和次级产品；券或其他债权资产并通过打包、分割，在行机构一般会提供差额市场发行平均收益较低的证券，获取利差支付承诺等增信措施，2）发起机构一般提供自有资产入收益。次级产品的投资者意在利用优先级无法实现会计出表池，并买回次级产品产品投资者提供的资金杆杠博取高收益从资产负债表来看资产证券化资产证券化的重点在资产负债表的左边，即资产部分，如把左边的应收账款出售进行融资，传统的融资方式主要在资产负债表的右边，即负债和所有者权益部分。资产负债表资产证券化融资左边右边传统融资现金客户存款储户

7、结构化债券信贷资产短期负债（ABS/MBS）证券或基证券投资长期债券债权投资人金投资人房地产信托自持物业基金（REITS）长期贷款固定资产股本股权投资人其他资产未分配利润近期房地产融资相关政策（一）监管单位日期文件、事件监管内容要求各商业银行加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，调控好相关贷款风险，收缩土地贷央行2016.10召集17家银行就楼市调控开会款（1）按监管趋势，银行、信托外的非金融机构，有并入表内一并处理的态势；《关于将表外理财纳入广义信贷测算的通2016.10（2）表内业务存贷比压力加大；

8、知》（3）银行严格控制放贷额度授信。五项监管要求：（1）严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；（2）审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；2016.102016年三季度经济金融形势分析会（3）规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；（4）加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，银行理财参考银行自营贷款投资来进行监管；（5）加强房地产信托业务合规经营，严禁信托公司利用信托计划作为通道，通