2011年1月山东·海阳·留各庄半岛·御水湾地产项目营销诊断报告

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1、从明天起做个幸福的人喂马劈柴周游世界从明天起关心粮食和蔬菜我有一所房子面朝大海春暖花开从明天起和每一个亲人通信告诉他们我的幸福那幸福的闪电告诉我的我将告诉每一个人给每一条河每一座山取个温暖的名字陌生人我也为你祝福愿你有一个灿烂前程给每一条河每一座山取个温暖的名字愿你有情人终成眷属愿你在尘世获得幸福我只愿面朝大海春暖花开谨呈山东金沃置业有限公司山东·海阳·留各庄半岛·御水湾项目营销诊断报告南京耘思堂房地产策划咨询有限公司2011.1.20项目传播解析项目产品解析项目销售解析123Part.1项目前期解读项目案场解析4核心问题界定5基本经济指标指标名称数量总用地面积9620

2、5.63平米其中：住宅用地62132.38平米商业用地34073.25平米总建筑面积106351.7平米其中：住宅建筑面积84895平米商业建筑面积21456.7平米住宅总户数845户建筑基地面积22305.9建筑密度23.1%绿地率32%容积率1.1日照间距系数1.67原规划现规划产品解析此排楼栋已取消项目四至产品解析鹏阳康城青威高速工商局空地块半岛御水湾项目传播解析项目产品解析项目销售解析123Part.1项目前期解读项目案场解析4核心问题界定5销售分析供应套数供应面积销售套数销售面积销售率签约单价3042617317815751.2660.2%1583住宅整体销售

3、情况供应套数供应面积销售套数销售面积销售率签约单价381412.2211364.5625.8%2336商铺整体销售情况供应套数供应面积销售套数销售面积销售率签约单价1253177.851062681.9884.4%1320车库整体销售情况注：以上数据截止到2011.1.15本项目一期14栋多层房源于09年10月开始收取订金，截止到目前为止，销售周期已长达14个月。前9栋房源提前拿到预售证，于2010年11月24日正式开售，可签约合同。后5栋房源预售证办理中。已拿预售证供应套数供应面积销售套数销售面积签约单价3042617317815751.261583销售分析住宅分析从

4、楼栋来看，沿高速路三栋整体去化较差，主要原因在于客户担心噪音较大。销售分析住宅分析楼层价格5F22104F20803F20402F1980从各楼层去化量来看，二层最差，五层最好，四、五层居中。5F（带阁楼）去化率几乎达到100%，主要与其看重阁楼的附加值有关。据销售人员反映，客户较少选择二层的原因主要有：嫌弃楼层较低、担心会泛潮。从实际成交情况来看，二层成交均价仅次于5F（带阁楼），存在一定的不合理性。销售分析住宅分析原楼层定价原则本项目一期共计7个户型，其中76.29-79.08平米2房2厅1卫户型供应量最大，但销售情况最差。该户型销售情况较大主要是有一个原因：一是供

5、应量较大，二是价格相对较高。建筑面积：76.29-79.082房1厅1卫79.08平米2房2厅1卫户型供应量最大，但销售情况最差。销售分析住宅分析楼号供应套数供应面积销售套数销售面积签约单价32#13507.04266.67208533#13505.1600034#12400.029297.892420小计381412.2211364.562336本项目一期共推出商铺38间，目前已售11间，去化率仅为29%。其中34#楼底商因为靠近小区北面入口，去化率最高。总体来讲，本项目一期住宅底商因为目前区域内商业氛围还很不成熟，销售情况较差。销售分析商业分析本项目目前成交客户主要

6、来源比例中：项目所在地留格庄占据绝对优势，高达67%，烟台市区和海阳市区分别占11%、8%。与其他项目成交客户来源地较为集中主要是因为宣传区域主要售中在本地，说明本案在外地具有一定的发展潜力。成交客户付款方式中，一次性占据43%，主要是由于由本项目总价较低。采用按揭与分期付款方式的客户分别占19%与38%。销售分析客户分析住宅：目前问题主要集中在最小的户型上面，该户型产品本身无瑕疵，相信随着宣传力度的扩大，会快速去化。商铺：本项目一期商铺体量较小，由于区域内目前商业氛围严重不足，短期内强力去化具有一定困难，可重点向外地客户强调其投资属性。车库：体量较小，去化良好。小结项

7、目传播解析项目产品解析项目销售解析项目案场解析1234Part.1项目前期解读核心问题界定5项目案名是项目的点睛之笔，应用范围十分广泛；本项目案名基本无设计，仅仅是字体的一种简单排列，而且变化较为频繁，非常不利于项目的形象统一，存在较大的提升空间。基本元素户外应用：普通宋体单页应用：黑体折页应用：与开发商LOGO混用传播解析本项目推广渠道较少，目前广告传播主要以户外大牌和道旗为主。户外大牌位于项目地东侧，高速公路旁，画面内容比较平淡，无任何卖点展示。道旗位于镇街道两侧，其主要传播对象为镇上居民，内容比较丰富：大产权、供暖、供气；首付三万，