2011年1月10日大连长兴岛朗庭项目整合营销推广提案

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1、差异化价值营销——朗庭项目整合营销推广提案2011.1.10PART1市场分析和项目市场定位PART2客群定位PART3整合推广Catalogue目录我们在哪里？——我们处在什么样的市场上？PART1市场分析和项目市场定位近四年长兴岛市场每年的上市量上市量分析随着政策利好及政府招商引资的带动，长兴岛的房地产一级市场活跃，土地放量逐年增加，房地产项目上市量也呈上升趋势。市场分析近四年长兴岛市场推盘明细表2007年2008年2009年2010年金钧华府翠岛经典一期联合新苑金銮名座长兴家园敦豪海郡嘉恒国际一期嘉恒国际三期凯立花园一期新港假

2、日二期翠岛经典二期合美华庭二期三期铭岛世家一期美邻嘉园凯立花园三期联合兴苑二期金海明珠新湾花园合美华庭翠岛经典三期怡海花园金港湖畔汇益华庭STX二期新港假日一期明兴家园STX海景花园一期长兴湾凯立花园二期万融城市广场兰亭假日新新家园铭岛仕家二期新港府督花苑理想家园明珠家园30万平46万平65万平70万平市场分析近四年长兴岛市场每年的去化速度去化量分析07年受招商引资的拉动，投资需求拉动了市场的去化，当年去化在28万平左右，基本保持供需平衡。08年由于金融危机的影响，长兴岛市场受到严重冲击，虽多数项目降价促销，仅去化38万平左右。09

3、年政府大规模动迁，动迁需求及投资需求带动了房地产的销售，当年不仅消化了08年的存量，还很大程度上消化了新盘的供应，去化量达到60万平左右。市场分析近四年长兴岛市场客户的构成情况2007-2010年长兴岛房地产客户构成变化分析通过上面图表可以看出，长兴岛刚性需求正在逐渐减少，投资需求和改善需求正在逐渐成为市场的主要力量。市场分析近四年长兴岛市场需求情况2007-2010年长兴岛购房客户关注点变化分析由上表可以看出，客户对位置和价格的关注度逐渐变得不敏感，而对规划、景观、包装、物业、品牌等软性条件的关注正在逐年提升。市场分析近四年长兴岛

4、市场需求情况2007-2010年长兴岛购房客户对面积需求变化分析由上表可以看出，50平以下的需求基本都在5%以下；50-70平二室一厅随着购房者对居住功能需求的提升正逐年减少，到10年不足10%；75-100平的二室二厅户型逐渐成为市场供应的主力，并且去化良好；100-160平三室产品需求幅度小量提升，160平以上户型基本都保持在1%左右。市场分析近四年长兴岛市场需求情况2007-2010年长兴岛房地产项目购房者对户型的接受变化分析由上表可以看出一室一厅的过渡性产品的需求逐渐萎靡，紧凑型二室的需求也逐年减少，而舒适型二室和小三室正成

5、为购房者青睐的重点。市场分析近四年长兴岛市场需求情况2007年2008年2009年2010年2007到2010年长兴岛房地产项目购房者对梯户需求的变化分析由上表可以看出长兴岛购房者对一梯两户的要求还是很严格的，多年来还是比较喜欢一梯二户的产品。市场分析近四年长兴岛市场需求情况2007年2008年2009年2010年2007-2010年长兴岛房地产项目购房者对户型通透情况变化的分析长兴岛购房者对户型的通透要求很高，基本都选择南北通透的户型，即使双南向的房子在长兴岛销售难度也很大。市场分析近四年长兴岛市场需求情况2007年2010年20

6、09年2008年2007-2010年长兴岛房地产项目购房者对建筑形态变化的分析由上表可以看出，多层始终是客户的首先，但是由于土地的逐渐稀缺，容积率的增加，多层产品逐渐稀少，而且价格较高，小高层正逐渐成为市场的主流产品。市场分析近四年长兴岛市场需求情况07-10年长兴岛房地产项目购房者对阳台要求变化的分析由上表可以看出，长兴岛由于冬季的风比较大，所以客户对购房一般都需求封闭阳台，但随着客户群的变化及对产品使用要求的提升，对南向阳台敞开的要求正在增加。市场分析近四年长兴岛市场需求情况2007年2010年2009年2008年2007-20

7、10年长兴岛房地产项目购房者对物业类型需求变化的分析由上表可以看出，随着城市发展的需要、外地投资客和产业工人的进入及客户对投资保值的需要，对公寓及公建类产品出现了小幅的提升。市场分析近四年长兴岛市场价格变化情况2010年2009年2008年2007年4100-4800元/平3500-4100元/平3000-3500元/平2500-2800元/平07-10年长兴岛房地产价格变化趋势市场分析近三年长兴岛市场商业物业构成情况2007年2008年2009年2010年城八线临街底商+中心集中商场社区底商+主干道底商独立商业+集中商业+社区底商

8、大型集中商业+社区底商+独立商业+商业综合体2007-2010年长兴岛商业构成变化分析由上图可以看出，长兴岛的商业构成形式逐年丰富，商业体量占总体上市量的比例也由07年的2%到08年的5%，再增至09年的12%，到10年商业的供应量将