房地产金融-个人住房贷款

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1、房地产金融───第5章个人住房贷款■理解概念■熟悉流程■掌握计算■善于运用教学目标：■教师讲授教学方法：■学生思考■学以致用概念种类特征性质担保方式住房置业担保月等额偿还等额本金偿还递增式偿还漂浮式按揭贷款可变利率按揭贷款逆向年金抵押贷款自营性个人住房贷款住房公积金个人住房贷款住房组合贷款运作工具教学内容:概述课程目录个人住房贷款概述5.1个人住房贷款工具5.2个人住房贷款的运作5.3一、个人住房贷款金融机构向购买、建造、修缮各类住房的自然人发放的贷款，是一种中长期消费性贷款。二、种类资金来源交易形态贷款用途住房类型商业性贷款公积金贷款组合性贷款首次交易住房贷款再交易住房贷款个

2、人购买贷款个人大修住房贷款购买经济适用房住房贷款个人购买住房贷款三、特征、性质零售性贷款期限长分期偿还性偿还期按揭合同买卖合同月供楼按揭人买楼权保证期按揭人所有权保留期按揭期限如图所示个人住房贷款的实质是房地产按揭，是购房者（按揭人）在按揭合同期限内向金融机构（按揭权人）租楼，按揭期满买楼的一种法律行为。以所购住房做抵押抵押加连带责任保证SystemFeatures质押担保连带责任担保四、担保方式（5种）抵押加购买住房贷款五、住房置业担保1.概念：依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任

3、保证担保的行为。2.作用：支持个人住房消费、发展个人住房贷款业务、保障债权实现。借款人具有完全民事行为能力有所在城镇正式户口或有效居留的身份证件收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力已订立合法有效的住房购销合同已足额缴纳购房首付款符合贷款人和担保公司规定的其它条件3.申请置业担保的借款人需具备的条件：4.置业担保的程序：借款人向担保公司申请住房置业担保（申请条件）担保公司受理借款人的申请（严审资信）签订有关合同、办理有关手续（主从合同，担保的保证期间）解除担保（借款人不能按时偿还贷款时）六、相关概念补充1.贷款价值比率:也称贷款成数，指贷款金额占所购房地产价值的比

4、率（目前规定，不超过所购房地产价值的70%）。2.偿还比率：借款人分期偿还贷款的数额占同期收入的比率，是银行衡量贷款申请人偿还能力的一个指标。3.贷款余额：分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。4.按揭VS月供:按揭--以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。月供--指在以银行按揭方式购置商品房、机动车辆等时，根据贷款协议的规定，贷款人应当在还款期间内，每月向贷款银行支付的月还款额，包括本金部分和相应的利息。请思考：按揭和月供的异同点有哪些？5.抵押贷款VS按揭贷款:债务承担手段不同债权债

5、务参与人不同债务资金运用及目的不同审查债务人的资信重点不同………请思考：两者的不同点主要表现在哪些方面？6.现房VS期房:现房--指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房。期房--指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止所出售商品房。7.大产证VS小产证大产证--开发商就该楼盘办理的产权证件。小产证--办理到个人手中的所有证。异同点：买房子先有大证才能办小证；大证办理后房管局里有备案，小证才可以开始办理。课程目录个人住房贷款概述5.1个人住房贷款工具5.2个人住房贷款的运作5.3等额本金偿还按揭贷款（CAM）个人住房贷款工具月等额偿还按揭贷款（CPM）

6、递增式偿还按揭贷款（GPM）可变利率按揭贷款（ARM）漂浮式按揭贷款（BM）逆向年金抵押贷款（RAM）●概念(ConstantPaymentMortgage)指借款人每月以相等的金额偿还贷款，即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。●计算公式贷款本金=∑各期还款额现值A=P×[（1+i）n×1/（1+i）n－1]A:月还款额P:贷款本金i:月利率n:还款期数（以月计息）教学进程月等额偿还按揭贷款（CPM）●适用范围适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。●计算公式但在整个贷款期内，利率并不是一成不变的，遇到法定利率调整：贷款期限≤一

7、年---实行合同利率；贷款期限≥一年---于下年初开始，按调整后的利率重新计算月偿还额。教学进程●月还款额结构图●月等额偿还按揭贷款（CPM）练习题：某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万，年利率5.04%，贷款期限15年，若在整个贷款期限内，利率未变，则该居民每期偿还额是多少？概念(ConstantAmortizationMortgage)指整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付，其每期偿还额是递减的。教学进程等额本金偿还按揭贷款（CAM）