宏达地块前期定位及产品建议报告

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1、宏达地块前期定位及产品建议报告目标分析本体分析项目背景商业部分建议项目形象定位推售节奏预判核心问题构建住宅产品建议报告结构经营目标目标分析打造区域内有区别化的产品快速去化，迅速回款，运作其他地块快速取胜本体分析区位新华大街与丰乐路交汇处，地处葫芦岛市连山区商业繁华地段交通紧邻城市主干道，公交系统发达，交通便捷地块地块规则，无遮挡问题，沿街展示面大周边老旧住宅小区，生活消费型商业丰富配套浓厚的商业氛围，较好的教育设施条件特色新古典风格，商业顶部为屋顶花园，现代气息浓郁本体分析-经济指标占地面积：18585.8㎡建筑面积

2、：165330㎡，其中住宅74910㎡，商业46470㎡，地下43250㎡容积率:6.57住宅户数：654户，其中回迁户330户，商品房户324户停车位：863个，住宅停车位491个，商业停车位372个本体分析-区位城市最核心，商业氛围浓厚，配套设施齐全，交通便捷。本体分析-四至项目四至均为学校与商场，配套优势突出。本体分析-交通道路网络：临新华大街、丰乐路，城市主干道通达性好，形成快捷的交通路网。公共交通：1路、2路、18路、31路、快1紧邻城市主干道，公交系统发达，交通便捷本体分析-配套优劣势分析住宅的优势优质学

3、区配套齐全的商业配套便利的交通配套城心区位优势较好的投资升值空间独特的园林景观设计部分楼采光、朝向不理想入户方式不便利容积率高住宅的劣势优劣势分析商业的优势浓厚的商业氛围便利的交通配套合理的车位规划已有主力店进驻区域竞争激烈主力店知名度不高客群消费习惯商业的劣势2012年中国房地产市场回顾政策：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓新房：百城价格止跌反弹，重点城市成交为近三年最高，但供应处于低位，库存高位盘整，出清周期大幅缩短，全国投资增速企稳回升，新开工降幅趋缓。价格：低价入市高价加推，中高端项目销

4、量提升结构性拉高均价，百城均价全年稳中有升。土地：全年供求不及2011年，但下半年明显升温。企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健。背景2012年“反弹、回升、升温”催生“新国五条”政策出台1、2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹；2、土地市场一、二线城市升温明显，再度出现“地王”；3、主要城市成交量持续不断回升，为近期三年最高，为房价持续走高提供条件4、市场再度面临失控。为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新“国五条”，为外界表明政府的房产调控决心和

5、力度，同时指明新一届政府继续坚持从严调控政策的方向。背景-20122月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。2009年12月份开始楼市调控以来的第五次调控升级。2013年2月20日“新国五条”出台背景-新国五条二手房交易短期井喷。市场观望态度增加。20%个税

6、或迫使买家转向一手市场。限购区域覆盖面扩大，全面打压投资及投机行为。能够替代住宅功能的商业可能将再度被投资者关注。“新国五条”出台后的市场动态背景-全国市场“新国五条”出台后的葫芦岛市场动态背景-葫芦岛市场2013年，葫芦岛市计划完成房地产投资165亿元，同比增长22%;商品房施工面积1500万平方米，同比增长23.9%;完成商品房销售额102亿元，同比增长22%。3.16葫房网春季看房团，参与人数150人，参与项目13个，成交12户，成交面积960平方米，成交金额480余万;意向成交户约41户，意向成交面积约287

7、0平方米，意向成交额约1500余万元，成功激活葫芦岛楼市暖春。看房团后一周葫房网楼盘来电咨询量增加20.3%。在“国五条”发布的大背景下，近七成楼盘选择“按兵不动”。对比新政发布前后的成交均价，大多数楼盘价格未变。各项目逐渐进入新品认筹阶段，优惠折扣层出不穷。核心问题构建目标分析本体分析项目背景核心问题构建本报告要解决的核心问题做什么样的住宅产品？剩余商业如何操作？什么样的项目形象定位？2013年的推售节奏如何安排？住宅产品建议—市场分析、客群分析、产品建议、区域划分住宅建议-市场葫芦岛市内房地产主要集中在这几个板块

8、。连山老区板块、教育园区板块、望海寺板块、东城区板块，打渔山区板块、龙湾CBD新区板块。连山老区新盘较少，各项盘剩余量不高，大面积产品居多。教育园区、东城区住宅去化量比较大。打渔山、龙湾CBD新区板块住宅存贮量比较大。望海寺板块依然是三家竞争，去化慢，也无新盘介入。住宅建议-市场区域项目名称面积区间当前成交均价（元/平方米）建筑形式建筑面积总套